Onere della prova della preesistenza dell’opera e obbligo istruttorio nel condono edilizio (Cons. Stato n. 8040 del 14.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nel procedimento di condono edilizio, qualora il richiedente produca elementi probatori dotati di alto grado di plausibilità in ordine all’epoca di realizzazione delle opere, l’onere di fornire prova contraria grava sull’amministrazione, tenuta a un’adeguata attività istruttoria. La mera presenza sul posto di materiale compatibile con il manufatto dichiarato non è sufficiente a inferire l’avvenuta sostituzione dell’opera, in mancanza di altri, inequivocabili, indizi. Il provvedimento repressivo fondato su un siffatto deficit istruttorio e motivazionale è illegittimo. Sui beni oggetto di condono sono ammissibili gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria che non modifichino le caratteristiche essenziali e la destinazione d’uso dell’immobile.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di un immobile a due livelli in un Comune dell’isola d’Ischia, aveva presentato due distinte istanze di condono edilizio, la prima ai sensi della legge n. 47/1985 e la seconda ai sensi della legge n. 724/1994. All’esterno dell’appartamento al primo piano era preesistente una tettoia che, per vetustà, era stata oggetto di lavori di manutenzione con apposizione di due pali in ferro di sostegno.

A seguito di tali lavori il Comune notificava un’ordinanza di demolizione e di rimessione in pristino, assumendo che la tettoia esistente fosse diversa da quella oggetto delle pratiche di sanatoria. Il TAR Campania rigettava il ricorso, ritenendo l’intervento repressivo atto dovuto e non bisognoso di specifica motivazione, e affermando che il ricorrente non aveva provato l’esatta corrispondenza tra la tettoia originaria e quella accertata. Proponeva appello il soccombente.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ritiene l’appello fondato con riferimento ai lamentati vizi di carenza di istruttoria e difetto di motivazione. Il nodo è la correttezza della prospettazione comunale, che nell’atto impugnato assume la difformità della tettoia rispetto a quella inserita nelle istanze di condono, traendo tale conclusione dal rinvenimento in loco di squadretti di legno di ridotta sporgenza.

Gli atti non offrono altri elementi dai quali l’ufficio abbia desunto la diversità del manufatto. La semplice presenza del materiale citato nell’accertamento tecnico non basta, per il Consiglio di Stato, a inferire la sostituzione della tettoia, in mancanza di ulteriori e inequivocabili indizi. Il vizio è dunque duplice: l’amministrazione non ha adeguatamente istruito la pratica e non ha motivato in modo congruo.

Richiamando il principio affermato dal C.G.A.R.S. n. 596 del 21.07.2025, la sentenza chiarisce che, una volta assolto dall’interessato l’onere di fornire un consistente principio di prova circa la preesistenza dell’opera — fatto peraltro incontestato e riconosciuto anche dal primo giudice —, l’onere della prova si sposta sull’amministrazione procedente. Questa non poteva esaurire la propria attività nel riscontro della presenza in loco del materiale, giustificabile anche alla stregua della manutenzione ammessa dal ricorrente.

Il Collegio soggiunge che l’assenza, nella pratica di sanatoria, di grafici e altri documenti oltre alle foto non è sufficiente a fondare il provvedimento repressivo, alla luce delle disposizioni che, per le pratiche ex legge n. 47/1985 e legge n. 724/1994, impongono al Comune di invitare la parte a integrare la documentazione (in particolare l’art. 39, comma 4, legge n. 724/1994, come modificato dalla legge n. 662/1996).

Diviene così irrilevante l’argomento del primo giudice sull’illegittimità delle modifiche in pendenza di condono. Per pacifica giurisprudenza dello stesso Consiglio — richiamate le pronunce Sez. VI n. 482 del 22.01.2025 e n. 6243 del 12.07.2024 — la domanda di condono non autorizza a completare, trasformare o ampliare i manufatti se non nelle procedure di legge, ma restano ammissibili gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria che non ne alterino le caratteristiche essenziali. Parimenti non pertinente è il richiamo all’art. 27 d.P.R. n. 380/2001, poiché le opere sono oggetto di condono straordinario, disciplina speciale che ne prevede la regolarizzazione anche in area vincolata. L’appello è quindi accolto e il ricorso di primo grado, in riforma della sentenza, è a sua volta accolto con annullamento degli atti impugnati; spese compensate.