Oneri concessori natura personale non trasferibili all’acquirente dell’immobile (TAR Toscana n. 428 del 12.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
L’obbligazione relativa al pagamento del contributo di costruzione ha natura personale e non costituisce un onere reale né un’obbligazione propter rem. Essa non si trasferisce automaticamente e forzosamente su coloro che subentrano nella proprietà dell’area trasformata o edificata per effetto del rilascio del titolo edilizio qualora, all’atto del rilascio, il contributo non sia stato assolto. Oneri reali e obbligazioni propter rem costituiscono figure tipiche e a numerus clausus: la loro esistenza deriva esclusivamente da specifiche norme, civilistiche o pubblicistiche, che individuano il soggetto passivo in colui che del bene è o diviene proprietario o possessore, e nessuna disposizione in tal senso è rinvenibile nella disciplina urbanistica ed edilizia. Gli oneri di costruzione e di urbanizzazione costituiscono una prestazione patrimoniale di natura impositiva e trovano la loro ratio giustificatrice nell’incremento patrimoniale che il titolare del titolo consegue in dipendenza dell’intervento edilizio.

Il Fatto

Con provvedimento prot. 224506 del 3 luglio 2019 il Comune di Firenze ha intimato ai ricorrenti, attuali proprietari di due unità immobiliari, il pagamento della somma di euro 6989,76 a titolo di oneri concessori non versati in relazione a una denuncia di inizio attività presentata nel 2010 dal titolare della società costruttrice, nelle more estinta. L’atto richiama l’art. 119 della legge regionale Toscana n. 1 del 2005, abrogato dalla legge regionale n. 65 del 2014 ma applicabile per ragioni di diritto intertemporale.

I ricorrenti, premettendo di aver pagato con riserva di ripetizione, hanno impugnato l’atto impositivo chiedendo l’annullamento nonché l’accertamento della non debenza e la restituzione delle somme. Il Comune si è costituito chiedendo il rigetto, richiamando l’orientamento che riconosce natura reale alle obbligazioni da oneri di urbanizzazione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio rileva anzitutto che la giurisprudenza è incerta sulla natura delle obbligazioni derivanti dagli oneri concessori e sulla responsabilità solidale tra acquirente e intestatario del titolo. Un primo orientamento, richiamato dalla difesa comunale, qualifica l’obbligazione come propter rem, in ragione della stretta inerenza alla res: nel caso di trasferimento del bene essa graverebbe sull’acquirente, poiché tutti coloro che partecipano alla costruzione sarebbero solidalmente obbligati verso l’Amministrazione (T.A.R. Sicilia, Palermo, Sez. II, n. 2402 del 2017; T.A.R. Lazio, Roma, II Stralcio, n. 5278 del 2020).

Il Tribunale ritiene tuttavia più convincente il diverso indirizzo, per il quale l’obbligazione relativa al pagamento del contributo di costruzione ha natura personale e non rappresenta né un onere reale né un’obbligazione propter rem, cioè un debito pecuniario che si trasferisce automaticamente su chi subentra nella proprietà dell’area trasformata o edificata.

Il percorso argomentativo muove dal carattere tipico di oneri reali e obbligazioni propter rem, che costituiscono un numerus clausus. La loro esistenza deriva esclusivamente da specifiche norme, civilistiche o pubblicistiche, le quali prevedono che il soggetto passivo sia o divenga colui che del bene è o diviene proprietario o possessore. Nessuna disposizione di tal genere è rinvenibile nella disciplina urbanistica ed edilizia (T.A.R. Sicilia, Catania, Sez. I, n. 495 del 2022; T.A.R. Campania, Salerno, n. 3511 del 2022).

Tale conclusione trova conforto nella qualificazione degli oneri di costruzione e di urbanizzazione come prestazione patrimoniale di natura impositiva, la cui ratio risiede nell’incremento patrimoniale che il titolare del titolo consegue per effetto dell’intervento edilizio (Cons. Stato, Sez. IV, n. 3953 del 2021). Il successivo acquirente non beneficia di alcun incremento di valore, avendo già corrisposto il prezzo.

Il primo motivo è pertanto fondato; assorbiti gli ulteriori motivi, il ricorso è accolto con annullamento dell’atto impugnato e condanna del Comune alla restituzione delle somme indebitamente pagate, oltre interessi compensativi al tasso legale. Le spese sono compensate in ragione dei richiamati contrasti giurisprudenziali, con rimborso del contributo unificato.