Oneri di urbanizzazione parametrati alla zona del PRG, non all’urbanizzazione effettiva (TAR Sicilia n. 2741 del 30.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
Gli oneri di urbanizzazione rappresentano una compartecipazione del privato alla spesa pubblica occorrente alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, in proporzione al beneficio che la nuova costruzione ne trae, e compensano il maggior carico urbanistico riversato sulla zona. Il relativo importo è determinato applicando le tabelle parametriche regionali, recepite dal Comune con deliberazione consiliare, e non è consentito scorporare il criterio di quantificazione degli oneri dalla effettiva zonizzazione prevista dallo strumento urbanistico generale. Il livello di urbanizzazione concretamente esistente nell’area di intervento non costituisce autonomo criterio di riduzione, poiché non emerge dal tenore delle tariffe comunali. L’atto di quantificazione ha natura meramente contabile e ricognitiva di un credito di fonte legale: l’errata liquidazione iniziale non genera legittimo affidamento e il Comune può procedere al riconteggio anche dopo il rilascio del titolo.

Il Fatto

La società ricorrente ha ottenuto nel 2019 dal Comune di Tremestieri Etneo il permesso di costruire n. 1 per un edificio destinato a uffici privati, su un lotto classificato dal PRG come ZTO D3 ma inserito in un comparto circostante a prevalente destinazione residenziale. Il titolo era stato subordinato al pagamento di euro 132.326,18, di cui euro 106.811,30 per oneri di urbanizzazione, calcolati con la tariffa dimezzata prevista per gli insediamenti ricadenti nelle zone A e B. L’importo è stato integralmente pagato e l’intervento realizzato.

Con la nota n. 104 del 14 ottobre 2024 il Comune, richiamando le determine dirigenziali n. 27-28 del 2015 applicabili ratione temporis, ha rideterminato gli oneri in euro 213.622,60, applicando la tariffa di classe I riferita alle zone D3. La società ha impugnato la rideterminazione, deducendo difetto di istruttoria, erronea classificazione dell’area, violazione del d.m. n. 1444/1968 e dell’art. 7 l.r. Sicilia n. 16/2016, lesione dell’affidamento ed erroneo calcolo della superficie di riferimento, chiedendo anche l’accertamento del corretto importo dovuto.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’istanza di rinvio, non ricorrendo le circostanze eccezionali richieste dall’art. 73, comma 1-bis, cod. proc. amm. per differire la trattazione. Nel merito, richiamando Cons. Stato, sez. VI, n. 1242 del 2021 e Cons. Stato, sez. IV, n. 4877 del 2020, il TAR ribadisce la funzione compensativa degli oneri rispetto al nuovo carico urbanistico.

La tesi della ricorrente poggia su due premesse errate. La prima è che l’area apparterrebbe in realtà alla zona omogenea B: lo stralcio disposto in sede regionale ha riguardato solo alcune sottozone della ZTO D, mentre le D3 sono state espressamente mantenute e rubricate come area commerciale polifunzionale e di vicinato. La seconda è che gli oneri dovrebbero commisurarsi al solo livello di urbanizzazione: l’art. 7, comma 5, l.r. n. 16/2016 consente invece la parametrazione su più criteri, tra cui le destinazioni di zona, parametro predeterminato e certo. Le NTA del PRG confermano la diversità, prevedendo per le D3 altezze e parametri edilizi più favorevoli rispetto alle zone B.

Il Collegio enuncia così il principio di simmetria tra parametri urbanistici di zona e importo degli oneri, richiamando Cons. Stato, sez. V, n. 1804 del 2009: non è consentito applicare le tariffe di una tipologia di zona a un intervento ricadente in zona con diversa vocazione. Le determine comunali prevedono la tariffa ridotta solo per le zone A e B, a prescindere dalla maggiore o minore urbanizzazione. Il richiamo all’art. 5 d.m. n. 1444/1968 è dichiarato non pertinente, riguardando i rapporti massimi tra spazi e non gli oneri.

Escluso il difetto di istruttoria e di motivazione, il TAR qualifica l’atto di quantificazione come avente natura non costitutiva ma contabile, ricognitiva di un credito di fonte legale (Cons. Stato, sez. V, n. 3333 del 2003). Da ciò deriva la possibilità di riconteggio anche dopo il rilascio del titolo (Cons. Stato, sez. V, n. 458 del 1997) e l’insussistenza di alcun affidamento sulla correttezza del calcolo iniziale, essendo i parametri conoscibili e verificabili.

Quanto al calcolo, la doglianza è generica e non provata: il dato della superficie lorda di pavimento non è quantificato in ricorso e le fonti prodotte sono tra loro incoerenti, non trovando conferma nella tavola di progetto né nella consulenza tecnica di parte, che adotta un metodo contestato dall’amministrazione. Il ricorso è pertanto rigettato, con compensazione delle spese in ragione della complessità della fattispecie.