Opere sul terrazzo tra edilizia libera e pertinenza (Cons. Stato n. 5841 del 17.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, eseguite su un’area che il titolo abilitativo originario destina a terrazzo, rientrano nell’attività edilizia libera ai sensi dell’art. 6, lett. e-ter), d.P.R. n. 380/2001, con conseguente esclusione della sanzione demolitoria. Il provvedimento repressivo dell’abuso edilizio deve dar conto, con motivazione specifica, dell’effettiva sussistenza di una difformità rilevante tra quanto assentito e quanto realizzato, non potendosi limitare a una valutazione atomistica delle singole opere. La consistenza, i materiali utilizzati e le ridotte dimensioni di un manufatto eseguito su un’area pertinenziale ne evidenziano il carattere accessorio e pertinenziale, che ne esclude la qualificazione come intervento autonomamente soggetto a titolo edilizio.

Il Fatto

Un privato, proprietario di un immobile al terzo piano di una palazzina condominiale, impugnava davanti al TAR Campania l’ordinanza-ingiunzione con cui il Comune aveva ordinato la demolizione di opere ritenute abusive e il ripristino dello stato dei luoghi. Il provvedimento traeva origine da un sopraluogo dei tecnici del servizio antiabusivismo, che aveva riscontrato difformità rispetto alla licenza edilizia e alla successiva variante, sia per un box auto al piano interrato sia per i manufatti realizzati sul terzo piano.

Il TAR, con la sentenza impugnata, accoglieva parzialmente il ricorso, annullando l’ordinanza per il piano interrato ma respingendo le censure relative al terzo piano. Avverso tale rigetto il proprietario proponeva appello, sostenendo che il terzo piano avesse sempre avuto destinazione a terrazzo, che la pavimentazione in cotto rientrasse nell’edilizia libera e che il vano cucina costituisse opera precaria e priva di ancoraggi.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato accoglie l’appello e, in parziale riforma della sentenza impugnata, accoglie in toto il ricorso di primo grado. Il percorso argomentativo muove dalla qualificazione della destinazione d’uso del terzo piano, che alla luce dei grafici di progetto allegati al titolo abilitativo originario risulta essere stata, sin dalla realizzazione, a terrazzo e non a mera copertura.

Su tale premessa si innesta il primo argomento: per la pavimentazione dei lastrici solari con mattonelle in cotto assume rilievo dirimente l’espressa formulazione dell’art. 6, lett. e-ter), d.P.R. n. 380/2001, che ricomprende nell’attività edilizia libera le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni. La preesistenza del terrazzo, desumibile dalla delimitazione con parapetto in muratura indicata nei grafici approvati, esclude che l’intervento richieda titolo edilizio.

Quanto al manufatto in muratura con solaio, composto da un vano e da un piccolo w.c., la Corte rileva che il titolo originario prevedeva un analogo manufatto di dimensione solo leggermente inferiore. Il provvedimento impugnato non svolge alcuna considerazione di confronto sulla effettiva sussistenza di una difformità rilevante tra quanto assentito e quanto realizzato, tenuto conto della perimetrazione con pareti di adeguato spessore.

Con riferimento al vano cucina in ampliamento, il Collegio valorizza la consistenza, i materiali impiegati e le ridotte dimensioni del manufatto, che ne evidenziano il carattere accessorio e pertinenziale. In definitiva, il terzo piano del fabbricato, in conformità al titolo abilitativo conseguito, ha avuto sin dalla sua realizzazione la destinazione d’uso a terrazzo e non a mera copertura, con la conseguenza che le opere contestate non legittimano la sanzione demolitoria.

Le considerazioni svolte sono assorbenti di ogni ulteriore profilo. Sussistono giusti motivi per compensare le spese del doppio grado di giudizio.