Ordine di demolizione al conduttore per la sola disponibilità del bene (TAR Sicilia n. 3261 del 18.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’ordine di demolizione ex art. 31, secondo comma, d.P.R. n. 380/2001 ha carattere reale e può essere legittimamente rivolto non solo al proprietario, ma anche al soggetto che abbia la disponibilità dell’opera abusiva, indipendentemente dal coinvolgimento nella sua realizzazione. Il possessore o detentore qualificato è tenuto al ripristino dell’ordine urbanistico perché si trova in un rapporto con la res tale da poter porre fine alla situazione antigiuridica. L’ingiunzione demolitoria è atto vincolato e non richiede motivazione ulteriore rispetto all’indicazione dei presupposti di fatto e alla qualificazione dell’abuso. Il destinatario individuato come responsabile è autonomamente gravato dell’obbligo di esecuzione, senza che possano assumere rilievo le vicende relative agli obblighi del proprietario.

Il Fatto

La ricorrente, locataria di un immobile ad uso commerciale sito nel territorio comunale, riceveva insieme alla proprietaria la notifica di un’ordinanza di demolizione di opere abusive asseritamente realizzate in area rientrante nel demanio archeologico. La stessa deduceva di non aver avuto alcuna responsabilità nella realizzazione dei manufatti, essendo la situazione dei luoghi identica a quella antecedente alla stipula del contratto di locazione.

Impugnava quindi il provvedimento lamentando l’errata individuazione del destinatario, il difetto di motivazione e di istruttoria, la qualificazione della divisione interna come opera non soggetta ad autorizzazione edilizia e, infine, l’invalidità della notifica effettuata alla proprietaria presso il proprio legale. Il Comune si costituiva sostenendo che le opere erano state realizzate successivamente alla stipula del contratto di locazione e che l’atto, in quanto vincolato, non necessitava di particolare motivazione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dal dato normativo dell’art. 31, secondo comma, d.P.R. n. 380/2001, che impone di ingiungere la rimozione o la demolizione “al proprietario e al responsabile dell’abuso”. Da tale formulazione si ricava che l’ordine può rivolgersi anche al soggetto che abbia la disponibilità dell’opera abusiva, quale soggetto in grado di porre fine alla situazione antigiuridica, a prescindere dal coinvolgimento nella realizzazione.

Il principio è confermato dalla giurisprudenza richiamata: gli ordini di demolizione, avendo carattere reale, prescindono dalla responsabilità del proprietario o dell’occupante e si applicano anche a carico di chi, non avendo commesso la violazione, si trovi al momento dell’irrogazione in un rapporto con la res tale da assicurare la restaurazione dell’ordine giuridico violato (Cons. Stato, Ad. Plen. n. 9/2017; Cons. giust. amm. Sicilia n. 480 del 2024).

Nel caso concreto, la tesi della ricorrente risulta smentita dagli atti: in costanza del contratto di locazione si erano verificati la modificazione dei prospetti, il parziale cambiamento di destinazione d’uso e l’occupazione con una pedana del fondo demaniale, circostanze non contestate. Il contratto di affitto di azienda è giudicato irrilevante, sia per la dubbia opponibilità e per l’assenza di riferimenti alla cessione della locazione, sia perché ha avuto efficacia in un periodo precedente ai lavori.

Quanto al dedotto difetto di motivazione, il Collegio osserva che l’ingiunzione, contemplando tra i destinatari anche il conduttore, rende superflua ogni motivazione sul punto, essendo sufficiente il riferimento al contratto di locazione; in termini generali, l’atto demolitorio ha natura vincolata e prevale l’interesse pubblico al ripristino della legalità (Cons. giust. amm. Sicilia n. 895 del 2024; Cons. Stato, Sez. VI, n. 8521 del 2024).

Infine, i rilievi sulla notifica alla proprietaria presso il legale sono dichiarati irrilevanti: il responsabile dell’abuso è autonomamente responsabile dell’esecuzione dell’ordine impartito nei suoi confronti e non può esimersi per circostanze afferenti ai distinti obblighi del proprietario. Il ricorso è pertanto rigettato, con condanna alle spese.