Ordine di demolizione al proprietario non responsabile solo se sussidiario e possibile (TAR Emilia-Romagna n. 331 del 24.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’ordine di rimessione in pristino per abusi edilizi ha carattere reale e può essere legittimamente rivolto anche al proprietario o al titolare di altro diritto reale che non sia responsabile dell’abuso, in quanto soggetto che, per il rapporto con il bene, può assicurare la restaurazione dell’ordine giuridico violato. Tale obbligo ha però natura sussidiaria e solidale rispetto a quello gravante sul responsabile dell’abuso e deve essere escluso quando il titolare non responsabile dimostri: la propria estraneità alla realizzazione delle opere; l’impossibilità materiale e giuridica di adempiere, essendo stato privato della disponibilità del bene; di essersi attivato con l’ordinaria diligenza nei confronti dell’autore dello spoglio e dell’abuso.

Il Fatto

Una banca, contitolare del diritto di superficie su un’area di proprietà comunale, impugnava l’ordinanza con cui il Comune le aveva intimato la rimozione di manufatti abusivi realizzati da altri superficiari, che avevano inoltre recintato il terreno. L’ente, dopo il diniego all’istanza di revoca, confermava l’ordine e, accertata l’inerzia, disponeva la demolizione d’ufficio a spese dei responsabili. La società agiva pertanto per l’annullamento dei provvedimenti, deducendo la violazione della normativa edilizia che pone la demolizione a carico del responsabile dell’abuso e l’erroneità dell’imputazione dell’abuso all’area di sua pertinenza.

La Motivazione della Corte

Il Collegio richiama il principio, consolidato in giurisprudenza, secondo cui l’ordine di demolizione, avendo carattere reale, può essere rivolto anche al proprietario non responsabile dell’abuso, in forza del rapporto con il bene che lo rende in grado di assicurare la restaurazione della legalità violata.

Tale regola viene però contemporata con il principio di responsabilità che governa la materia edilizia. I riferimenti normativi — art. 15 della L.R. Emilia-Romagna n. 23/2004 e artt. 29, 33 e 34 del d.P.R. n. 380/2001 — individuano nel responsabile dell’abuso il destinatario naturale dell’ordine ripristinatorio, rendendo l’obbligo del proprietario incolpevole meramente sussidiario e quindi azionabile solo quando questi sia nelle condizioni materiali di adempiere.

Nella fattispecie, la banca era stata privata del possesso del mappale da parte dell’autore dell’abuso, che ne aveva impedito l’accesso mediante recinzione, rendendo materialmente impossibile la rimozione. Il Collegio ritiene inoltre che non potesse pretendersi dal titolare del solo diritto di superficie l’accollo dei costi necessari per rientrare nel possesso del bene, al fine di rimuovere opere altrui.

Rileva, infine, la diligenza dimostrata dalla ricorrente, che aveva intimato ai responsabili di rimuovere i manufatti e di eliminare la recinzione. L’impossibilità di adempiere, unita alla diligenza attivata, esclude l’operatività dell’obbligo sussidiario e comporta l’accoglimento del ricorso.