Parcheggi di lottizzazione gravati da uso pubblico e ordine di ripristino (TAR Umbria n. 19 del 26.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
I parcheggi realizzati in attuazione di un impegno di lottizzazione, accettato dal Comune e garantito da fideiussione, sono gravati ab origine da un vincolo di destinazione a uso pubblico, quale opera di urbanizzazione primaria funzionale agli standard urbanistici. Tale vincolo, avente natura di obligatio propter rem, permane fino al trasferimento all’Amministrazione e non è eliso dalla mancata cessione né dalla manutenzione assicurata dai privati. La sua violazione integra un illecito edilizio sostanziale che impone, ai sensi dell’art. 27, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001, l’ordine di ripristino dello stato dei luoghi, trattandosi di determinazione vincolata, insuscettibile di sindacato per eccesso di potere o sproporzione.

Il Fatto

Il condominio ricorrente riunisce i proprietari di un edificio di abitazione e negozi realizzato in forza di una concessione edilizia del 1980, nell’ambito di una lottizzazione. Nel piazzale condominiale sono collocati stalli di parcheggio. Con permesso di costruire del 2004, poi rimasto ineseguito e decaduto, e quindi con SCIA del 2014, il condominio ha ottenuto di installare una sbarra telecomandata per la sola chiusura notturna del piazzale.

A seguito di un esposto di una società proprietaria di locali prospicienti, concessi in locazione per una farmacia, il Comune ha rilevato che la sbarra restava chiusa anche in orario diurno e ha ordinato il ripristino dell’orario di chiusura limitato alle ore notturne, con avviso di rimozione d’ufficio in caso di inottemperanza. Il condominio ha impugnato il provvedimento con ricorso straordinario, trasposto in sede giurisdizionale. Si sono costituiti il Comune e la società esponente.

La Motivazione della Corte

Il Collegio accoglie anzitutto l’eccezione di inutilizzabilità della documentazione depositata dal condominio oltre il termine perentorio dell’art. 73, comma 1, cod. proc. amm., non essendo stata provata l’estrema difficoltà richiesta dall’art. 54, comma 1, cod. proc. amm. e non rilevando il carattere dichiaratamente reattivo della produzione.

Nel merito, il Tribunale osserva che la sbarra è stata installata in esecuzione della SCIA del 2014, che prevede la sola chiusura notturna: ogni diversa regolamentazione degli orari viola quindi la prescrizione del titolo. Le determinazioni in materia di illeciti edilizi sono vincolate, sicché non rileva il grado di incidenza sulla fruibilità dei parcheggi e l’Amministrazione non era tenuta a valutarne l’effettivo pregiudizio.

Quanto alla destinazione dell’area, il Collegio ricostruisce la disciplina della lottizzazione: la convenzione prevede la cessione delle aree per le opere di urbanizzazione, tra cui gli spazi di sosta o parcheggio ai sensi dell’art. 4, lett. b), della legge n. 847/1964. L’impegno del lottizzante alla realizzazione delle opere ha natura di obligatio propter rem. Nel caso concreto, il condominio ha prodotto la nota comunale del 1971 che riproduce la lettera d’impegno dei lottizzanti, comprensiva della previsione degli spazi per parcheggi, garantita da fideiussione. Anche senza riconoscere alla nota la portata dell’art. 2715 cod. civ., essa vale come principio di prova per iscritto ex art. 2717 cod. civ. e fonda una presunzione sull’esistenza e sul contenuto dell’impegno.

I parcheggi risultano pertanto gravati da un vincolo di destinazione a uso pubblico sin dall’edificazione. Non rilevano in senso contrario la mancata cessione al Comune, la manutenzione a carico dei condòmini né l’assenza di annotazione in alcuni atti di compravendita. Il Collegio ritiene altresì configurabile, in via subordinata, l’usucapione ventennale della servitù, avendo l’area dato prova di uso indistinto da parte della collettività fino al 2014. Le censure su disparità di trattamento sono inammissibili, perché il vizio è predicabile solo in presenza di discrezionalità.

Infine, quanto all’art. 27, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001, le misure di ripristino sono imposte non per il solo vizio formale, ma per l’illecito sostanziale derivante dal contrasto con il regime dell’area destinata a spazi pubblici. Il ricorso è respinto, con condanna alle spese.