Pavimentazione pertinenziale in zona agricola e regime dell’edilizia libera (TAR Lazio n. 508 del 04.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le opere di pavimentazione e finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, rientrano nel regime dell’edilizia libera ai sensi dell’art. 6, comma 1, lett. e-ter), d.P.R. n. 380/2001 quando siano contenute entro l’indice di permeabilità fissato dallo strumento urbanistico e, per le loro caratteristiche concrete, siano inidonee a incidere in modo rilevante sullo stato dei luoghi, non determinando una significativa trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio. La qualificazione di un fondo come area pertinenziale dell’edificio principale dipende da un nesso di strumentalità sostanziale, desumibile dalla fisionomia dei fondi e dalle opere realizzate, e non dalle risultanze catastali, rilevanti ai soli fini fiscali. Il rispetto dell’indice di permeabilità va verificato in modo unitario, avuto riguardo al rapporto tra fondo servente e fondo dominante. L’ordinanza di demolizione che contraddica accertamenti comunali precedenti è affetta da contraddittorietà e da difetto di istruttoria.

Il Fatto

Il ricorrente ha impugnato l’ordinanza con cui il Comune di Sora gli ha ingiunto la demolizione di alcune opere di pavimentazione realizzate su un proprio terreno, consistenti in un battuto di cemento e nell’imbrecciamento del suolo, funzionali al collegamento tra la strada e il fabbricato di abitazione. Secondo l’amministrazione, tali interventi non erano consentiti perché i fondi ricadono in zona agricola.

Il ricorso, affidato a un unico motivo, deduceva la violazione della disciplina nazionale e regionale, l’eccesso di potere per difetto di istruttoria e di motivazione e il travisamento dei fatti: le opere sarebbero state già eseguite anni prima dalla dante causa senza alcuna eccezione comunale e rientrerebbero nell’edilizia libera. Il Comune si è costituito chiedendo il rigetto; è intervenuto ad opponendum il proprietario del fondo confinante. Il Tribunale aveva inizialmente respinto l’istanza cautelare, ma il Cons. Stato ha riformato tale provvedimento e rinviato al primo grado per la sollecita fissazione del merito.

La Motivazione della Corte

Il Collegio, re melius perpensa, accoglie il ricorso e riconduce entrambi gli interventi di pavimentazione nell’ambito delle opere soggette al regime dell’edilizia libera, realizzabili senza alcun titolo abilitativo. Il riferimento normativo è l’art. 6, comma 1, lett. e-ter), d.P.R. n. 380/2001, che esonera da titolo le opere di pavimentazione contenute entro l’indice di permeabilità e per le loro caratteristiche inidonee a influire in modo rilevante sullo stato dei luoghi.

Il Tribunale richiama il consolidato orientamento secondo cui tali opere devono avere portata limitata, in termini assoluti e in rapporto al contesto, e non determinare una significativa trasformazione urbanistica ed edilizia (Cons. St., Sez. VI, n. 1659/2024; TAR Lombardia, Milano, n. 2049/2018; TAR Puglia, Lecce, n. 257/2020). Significativo è anche il richiamo al punto 40 del decreto MIT del 2 marzo 2018, glossario dell’edilizia libera, che menziona la “pavimentazione di aree pertinenziali”.

Quanto al vincolo pertinenziale, il Collegio esclude che le risultanze catastali possano assumere rilievo contrario, valendo esse ai soli fini fiscali: decisivi sono i connotati di strumentalità sostanziale tra fondo servente e fondo dominante. Richiamando Cons. Stato, Sez. VI, n. 9148/2023, n. 2660/2023 e n. 309/2020, il Tribunale individua i requisiti delle pertinenze edilizie: nesso oggettivo di destinazione servente, assenza di autonomo valore di mercato e di carico urbanistico proprio.

Il collegamento funzionale è confermato dalla condotta della stessa amministrazione: nel 2014 la dante causa aveva realizzato il battuto di cemento in regime di edilizia libera, comunicando collaudo e fine lavori, senza eccezioni comunali; in una verifica del 2017 il Comune aveva attestato la presenza della pavimentazione per l’accesso privato. I successivi accertamenti, sfociati nell’ordinanza impugnata, risultano perciò affetti da contraddittorietà rispetto agli atti precedenti. Né incide la sentenza definitiva del Tribunale di Cassino in sede possessoria, che ha escluso il transito dei mezzi ma non quello pedonale e ha lasciato impregiudicato l’accertamento della servitù.

Quanto all’indice di permeabilità, la consulenza di parte — non confutata — ha attestato un valore del 48,99%, inferiore al 50% prescritto dall’art. 4, comma 1, lett. d), l. r. Lazio n. 6/2008, calcolato correttamente in modo unitario sui due lotti. Infine, le dimensioni contenute della pavimentazione, la presenza nell’area di numerosi edifici residenziali e di due strutture commerciali di grande distribuzione, nonché l’inclusione nella zona urbanizzata del PTPR, escludono alcuna significativa trasformazione del territorio. L’atto è dunque annullato, con condanna in solido del Comune e dell’interveniente alle spese, liquidate in euro 3.000.