Perdita delle potenzialità locative e onere probatorio del condominio proprietario (Cass. civ. Sez. 2 n. 6628 del 19.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di responsabilità del condominio per danni da infiltrazioni, la perdita delle potenzialità locative di un’unità immobiliare costituisce un danno che deve essere provato dal danneggiato, il quale ha l’onere di dimostrare la condominialità dell’elemento strutturale (nella specie, una trave) che ha causato l’inagibilità, ovvero che esso sia stato danneggiato da infiltrazioni provenienti dal tetto comune. La mancata contestazione di un fatto, ai sensi dell’art. 115 c.p.c., può operare solo rispetto ai fatti costitutivi della domanda ritualmente allegati, e non rispetto a mere valutazioni o a circostanze emerse dalle risultanze istruttorie. Il giudicato interno non si forma su mere argomentazioni o su presupposti di fatto che concorrono a formare un capo unico della decisione, ma solo su statuizioni minime dotate di autonoma efficacia decisoria.

Il Fatto

I comproprietari di un appartamento sito in uno stabile condominiale convenivano in giudizio il Condominio, chiedendo il risarcimento dei danni per la perdita dei canoni di locazione. Gli attori esponevano che l’unità immobiliare, concessa in locazione, era divenuta inagibile a causa di infiltrazioni d’acqua che avevano compromesso una trave portante, e che il conduttore aveva anticipatamente risolto il contratto. Il Tribunale accoglieva la domanda, ma la sentenza veniva cassata dalla Corte di Cassazione con rinvio, per l’utilizzo di documenti tardivamente prodotti da uno dei comproprietari. Il giudice del rinvio respingeva le domande per mancata prova del nesso causale e della condominialità della trave.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, esaminando gli otto motivi proposti. In primo luogo, ha escluso la violazione dell’art. 345 c.p.c., ritenendo che la richiesta del Condominio di respingere le domande non integrasse una domanda nuova ma una mera contestazione già sollevata nei precedenti gradi di giudizio, non essendo quindi intervenuto alcun giudicato parziale.

Con riferimento alla non contestazione, la Corte ha precisato che questa si configura solo rispetto ai fatti costitutivi delle domande, ritualmente allegati dalla parte, e non rispetto a mere valutazioni o circostanze emerse dalle risultanze istruttorie. Ha inoltre ribadito che il giudice di merito può comunque pervenire a un diverso accertamento dopo aver valutato l’insieme delle prove, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a replicare a tutte le tesi difensive.

Quanto al dedotto giudicato interno, la Corte ha chiarito che la mancata impugnazione di una o più affermazioni contenute nella sentenza può determinarlo solo se queste siano configurabili come capi completamente autonomi, risolutivi di questioni controverse dotate di propria individualità. Non si forma invece su mere argomentazioni o su presupposti di fatto che concorrono a formare un capo unico della decisione, come nella specie.

Nel merito, la Corte ha ritenuto insindacabile l’accertamento del giudice di rinvio circa la mancata prova della natura condominiale della trave, non potendo questa essere desunta solo dall’ordinanza comunale di sgombero. Ha inoltre escluso la decisività della circostanza che il Condominio avesse provveduto alle riparazioni del tetto, poiché tale attività compete comunque a tutti i condomini e non dimostra la condominialità della trave sottostante né la causa della sua precarietà.

La Corte ha infine ritenuto legittimo il mancato esame delle ulteriori deduzioni sulla prova dell’attualità della locazione, una volta escluso il nesso causale tra il danno e l’inagibilità dell’immobile, confermando il rigetto delle domande e la condanna alle spese.