La delibera del supercondominio non è invalida per la sola inattendibilità della tabella millesimale (Cass. civ. Sez. 2 n. 20676 del 18.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
La deliberazione dell’assemblea del supercondominio soggiace alla disciplina dell’art. 1136 c.c., con la conseguenza che le maggioranze devono essere calcolate in relazione sia al numero degli aventi diritto sia al valore proporzionale dell’intero complesso immobiliare. L’assenza o l’inattendibilità della tabella millesimale supercondominiale non costituisce di per sé causa di invalidità della delibera, dovendo il giudice accertare, anche a posteriori, se i valori e i quorum richiesti dalla legge siano stati effettivamente raggiunti. Ove il condomino intenda contestare l’errore delle tabelle in uso, deve proporre l’azione di revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c..

Il Fatto

Un condomino impugnava, ai sensi dell’art. 1137 c.c., le deliberazioni assunte dall’assemblea del supercondominio di cui faceva parte, contestando l’errato calcolo del quorum costitutivo e deliberativo. In particolare, la decisione era stata assunta sulla base di una suddivisione dei millesimi in complessivi 3000/3000, attribuendo a ciascuno dei tre lotti in cui era articolato il complesso una quota uguale di 1000/3000.

Il Tribunale accoglieva l’impugnazione, ritenendo che i millesimi presenti in assemblea rappresentassero un valore inferiore al quorum richiesto dall’art. 1136 c.c.. La Corte d’appello confermava la decisione, escludendo che la ripartizione dei millesimi del supercondominio potesse fondarsi su un’equivalenza delle proprietà dei singoli lotti. Il supercondominio proponeva quindi ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il primo motivo di ricorso, relativo alla mancata declaratoria di nullità della sentenza di primo grado per un preteso difetto di vocatio in ius. L’eventuale vizio, non rientrando nelle ipotesi tassative degli artt. 353 e 354 c.p.c., non avrebbe comportato la rimessione della causa al primo giudice, avendo comunque il giudice di appello deciso nel merito la controversia.

Quanto al secondo e al terzo motivo, concernenti la violazione degli artt. 1101, 1118 e 1136 c.c., la Corte ne ha affermato la fondatezza, richiamando i principi già enunciati nella pronuncia Cass. n. 2406 del 2024, resa tra le medesime parti. In tale occasione è stato chiarito che il supercondominio sorge ipso iure et facto quando vi siano beni o servizi comuni a più condomini autonomi e che, per la validità delle delibere, le maggioranze vanno calcolate avendo riguardo al valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare o di ciascun condominio.

L’errore di diritto compiuto dal giudice d’appello, secondo la Corte, è consistito nell’aver desunto il vizio dei quorum dalla mera inattendibilità delle tabelle di ripartizione delle spese che attribuivano quote uguali ai tre lotti. Il criterio sostanziale enunciato impone invece di accertare concretamente se i valori e i quorum richiesti dall’art. 1136 c.c. siano stati raggiunti. Il vizio della delibera non può quindi discendere dalla sola assenza o inidoneità della tabella millesimale, ma solo dalla mancata verifica che, una volta ricostruiti i valori proporzionali effettivi, le maggioranze non fossero state raggiunte.

La Corte ha inoltre rimarcato che, sul piano dell’onere probatorio, spetta al condomino che impugna la delibera dimostrare la carenza delle maggioranze in rapporto al valore proporzionale delle unità immobiliari. Il giudice non può arrestarsi al rilievo dell’inadeguatezza della tabella, ma deve procedere all’accertamento del raggiungimento dei quorum; ove invece il condomino intenda lamentare l’errore delle tabelle in uso, deve attivare il procedimento di revisione previsto dall’art. 69 disp. att. c.c..

In accoglimento dei motivi, la Corte ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Torino in diversa composizione, la quale dovrà fare applicazione dei principi enunciati e statuire anche sulle spese del giudizio di legittimità.