Piano alienazioni comunali e diritto di opzione del conduttore: discrezionalità e improcedibilità (Cons. Stato n. 2723 del 02.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La decisione del Comune di escludere un immobile dal piano delle alienazioni e delle valorizzazioni del patrimonio immobiliare costituisce espressione di discrezionalità amministrativa, sindacabile solo nei limiti dell’eccesso di potere. Il conduttore che abbia contestato il prezzo di stima e rifiutato la proposta di acquisto non può invocare un affidamento sull’acquisto dell’immobile, perché il mancato perfezionamento della fattispecie è a lui imputabile. Una volta escluso l’immobile dal piano, il ricorso avverso gli atti di determinazione del prezzo diventa improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse, venendo meno la utilità concreta del suo accoglimento. Il diritto di opzione del conduttore, ove pure configurabile, appartiene alla fase successiva all’esaurimento dei poteri pubblicistici e non incide sulla legittimità delle scelte di programmazione finanziaria dell’ente.

Il Fatto

Il ricorrente, conduttore di un immobile di proprietà comunale, impugnava davanti al TAR Campania le delibere consiliari con cui il Comune aveva approvato il piano di alienazioni e determinato il prezzo di vendita dell’alloggio, oltre all’offerta di acquisto e agli atti di stima. Con motivi aggiunti censurava la successiva delibera con cui l’ente aveva escluso quell’immobile dal piano, sul presupposto di essere titolare di un diritto di opzione non adeguatamente considerato.

Il TAR, con la sentenza n. 2209 del 2019, dichiarava il difetto di giurisdizione sui motivi aggiunti e l’improcedibilità del ricorso principale per sopravvenuta carenza di interesse. L’appellante contestava le due statuizioni; la Sezione, con sentenza non definitiva n. 4869 del 2023, respingeva il primo motivo e sospendeva il giudizio. Le Sezioni Unite n. 22701 del 2025, in accoglimento del ricorso, annullavano la sentenza e dichiaravano la giurisdizione amministrativa anche sui motivi aggiunti, con rinvio.

La Motivazione della Corte

Riassunto il giudizio, il Collegio esamina anzitutto i motivi aggiunti, che lamentavano eccesso di potere per illogicità, carenza di motivazione e di istruttoria, e disparità di trattamento rispetto agli altri conduttori che avevano acquistato gli alloggi. La tesi dell’appellante era che l’esclusione dell’immobile dal piano incidesse su posizioni qualificate, imponendo un obbligo motivazionale aggravato.

Le censure sono infondate. Con la delibera n. 9 del 25 gennaio 2018 il Comune, nell’ambito delle proprie scelte di programmazione finanziaria, ha ritenuto, per mutate esigenze, di non ricomprendere l’unità immobiliare tra i beni da valorizzare e alienare. Si tratta di un atto di natura squisitamente discrezionale, rispetto al quale non emerge alcun vizio di eccesso di potere.

Il Collegio ricostruisce la vicenda: il Comune aveva invitato il ricorrente, come gli altri detentori, a esercitare entro 60 giorni il diritto di opzione al valore di stima, già decurtato del 30% in considerazione di tale prerogativa. La contestazione del prezzo e il rifiuto della compravendita hanno impedito il perfezionamento della fase amministrativa. Ne deriva che il mancato acquisto è imputabile all’appellante, il quale non può invocare un affidamento su un contratto che egli stesso non ha voluto concludere, mentre gli altri conduttori hanno accettato la proposta alle stesse condizioni.

Quanto alla congruità del prezzo, la Corte rileva che la valutazione è avvenuta sulla base di un’apposita perizia di stima, riferita alla situazione effettiva dell’abitazione e al valore di mercato. Gli immobili, costruiti in forza della legge n. 219 del 1981 per l’emergenza abitativa dopo il sisma del 1980, non rientrano nell’edilizia residenziale pubblica e appartengono al patrimonio disponibile comunale, con conseguente sottrazione alla relativa disciplina sul prezzo. Decisivo è l’esito sul ricorso principale: escluso ormai l’immobile dal piano di alienazioni, viene meno l’interesse alla contestazione delle precedenti delibere sul prezzo, con declaratoria di improcedibilità.