Piscina in area agricola: no alla sanatoria condizionata (Cons. Stato n. 4288 del 27.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La sanatoria edilizia ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 presuppone la doppia conformità dell’opera alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. L’accertamento ha carattere oggettivo e vincolato: non è ammesso il rilascio di un titolo in sanatoria condizionato all’esecuzione di lavori correttivi successivi. La piscina costituisce nuova costruzione ex art. 3, comma 1, lett. e), del d.P.R. n. 380/2001 e non pertinenza urbanistica del fabbricato. Le misure di salvaguardia dello strumento urbanistico adottato e in corso di approvazione operano anche ai fini dell’accertamento di conformità. La legittimità del diniego si valuta secondo il principio tempus regit actum.

Il Fatto

La proprietaria di un complesso immobiliare destinato a struttura ricettiva, in area agricola del territorio comunale, realizzava su una particella coltivata a uliveto una piscina a sfioro, con canale di raccolta, pavimentazione su massetto, locale tecnico e vasca di compensazione interrati.

Presentava quindi istanza di accertamento di conformità ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001. Il Comune comunicava il preavviso di rigetto e adottava il diniego definitivo, rilevando il contrasto con le norme tecniche del piano urbanistico generale adottato e l’assoggettamento dell’area a vincolo paesaggistico. Nel corso del giudizio di primo grado interveniva l’accertamento di compatibilità paesaggistica, subordinato a demolizioni e rimozioni. La nuova istanza ex art. 36 non otteneva determinazione espressa. Il TAR respingeva ricorso e motivi aggiunti.

La Motivazione della Corte

Il Collegio conferma il rigetto dell’appello. Il primo motivo censurava la valutazione della doppia conformità: la Corte ribadisce che il presupposto è indefettibile e che l’accertamento è oggettivo e vincolato, senza spazio per titoli condizionati a lavori successivi, richiamando Cons. Stato, Sez. II, n. 1648 del 2025.

Quanto all’epoca di realizzazione, la Corte desume dal materiale fotografico che l’opera risale al 2019, quando erano operative le misure di salvaguardia del piano adottato, ex art. 12 del d.P.R. n. 380/2001 e art. 13 della l.r. Puglia n. 20/2001. Le norme tecniche richiamate dal diniego non consentono la realizzazione di piscina e manufatti accessori. L’intervento va valutato nel suo complesso, non con analisi atomistica delle singole opere.

Respinto anche il motivo sulla pertinenzialità: la piscina è nuova costruzione e non pertinenza urbanistica, secondo l’insegnamento richiamato da Cons. Stato, Sez. IV, n. 1930 del 2026. Manca, del resto, il collegamento funzionale con la masseria, poiché la particella interessata è un uliveto e l’edificio ricettivo è solo in parte di proprietà dell’appellante.

Il terzo motivo investe la sanatoria condizionata: l’autorizzazione paesaggistica prescriveva eliminazione della spiaggina, rimozione del piazzale, ripristino della morfologia e del camminamento. Tali adeguamenti configurano una conformità ex post, incompatibile con l’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, come chiarito da Cons. Stato, Sez. III, n. 2403 del 2026. La sanatoria riguarda gli abusi formali, non quelli che richiedono ulteriori lavori di regolarizzazione.

Quanto alle misure di salvaguardia, il diniego del 24 agosto 2020 si colloca nell’arco temporale di efficacia. La successiva perdita di efficacia e la sopravvenuta approvazione del piano non incidono sulla legittimità dell’atto, valutabile alla stregua del principio tempus regit actum, richiamato da Cons. Stato, Sez. II, n. 11159 del 2022. L’autorizzazione paesaggistica, peraltro successiva, conferma il carattere vincolato del diniego e l’esistenza del vincolo paesaggistico non considerato in sede di prima sanatoria. Spese compensate.