La piscina non è pertinenza urbanistica e richiede il titolo abilitativo (TAR Lazio n. 14719 del 09.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
La realizzazione di una piscina, quand’anche di limitate dimensioni e posta al servizio dell’edificio insistente sul fondo, non è riconducibile all’attività edilizia libera di cui all’art. 6 d.P.R. n. 380/2001, non potendo essere qualificata come pertinenza urbanistico-edilizia. Detta qualifica postula, infatti, un oggettivo nesso di durevole servizio rispetto all’edificio principale, una dimensione ridotta e modesta del manufatto e l’assenza di un autonomo valore di mercato, dovendosi evitare l’insorgenza di un carico urbanistico. La piscina, in ragione della funzione autonoma che è in grado di svolgere rispetto a quella propria dell’abitazione cui accede, integra un intervento di ristrutturazione edilizia che, comportando una durevole trasformazione del territorio, è subordinato quanto meno al regime della SCIA, ai sensi degli artt. 22 e 37 d.P.R. n. 380/2001. L’onere di provare l’epoca di realizzazione dell’abuso in data antecedente al 1967 grava sul proprietario, quale soggetto nella cui sfera di signoria è avvenuta la condotta, anche in ossequio al principio di vicinanza della prova.

Il Fatto

Il ricorrente impugnava dinanzi al TAR Lazio il provvedimento con cui il Comune di Zagarolo, accertato un abuso edilizio consistente nella realizzazione di una piscina parzialmente posta al servizio dell’edificio insistente sul fondo di sua proprietà, qualificava l’intervento come necessitante di SCIA e irrogava la sanzione pecuniaria di cui all’art. 19 l.r. Lazio n. 15/2008, pari a euro 7.500,00. Il ricorrente deduceva la violazione del principio di proporzionalità e l’eccessività della sanzione, trattandosi, a suo dire, di una piccola struttura di volume esiguo, non pregiudizievole per la collettività. Il Comune non si costituiva in giudizio.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha anzitutto escluso che la realizzazione di una piscina, quand’anche di modeste dimensioni, possa ricadere nell’alveo dell’edilizia libera ex art. 6 d.P.R. n. 380/2001. Richiamata la lettera e) della disposizione, che include tra gli interventi liberi gli “elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici”, il Tribunale ha precisato che la nozione di pertinenza urbanistico-edilizia è più ristretta di quella civilistica, richiedendo un oggettivo nesso di servizio durevole, una dimensione modesta del manufatto rispetto alla cosa cui inerisce e l’assenza di autonomo valore di mercato, sì da non generare carico urbanistico.

Applicando tali criteri, la piscina realizzata nell’area adiacente all’abitazione non è qualificabile come pertinenza in senso urbanistico, in ragione della funzione autonoma che è in grado di svolgere. La giurisprudenza citata dal Collegio ha chiarito che tutti gli elementi strutturali, anche interrati, concorrono al computo della volumetria e che la realizzazione di una piscina integra un intervento di ristrutturazione edilizia ex art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001, comportando una durevole trasformazione del territorio.

Nel caso di specie, l’opera è stata ricondotta alla ristrutturazione edilizia c.d. “leggera”, necessitante quanto meno di SCIA ai sensi degli artt. 22 e 37 d.P.R. n. 380/2001, configurando un nuovo organismo edilizio con aumento di consistenza e incremento del valore dell’immobile. Il Collegio ha quindi ritenuto ragionevole l’esercizio della discrezionalità sanzionatoria, essendo il quantum irrogato attestato sulla soglia media della forbice edittale.

Quanto alla dedotta carenza istruttoria per il mancato accertamento di una possibile realizzazione dell’opera in epoca antecedente al 1967, la censura è stata dichiarata inammissibile perché non contenuta nel ricorso introduttivo. Il Collegio ne ha comunque affermato l’infondatezza, ribadendo che l’onere di provare l’ultimazione dei lavori in data antecedente all’entrata in vigore dell’obbligo del titolo abilitativo grava sul proprietario, anche in ossequio al principio di vicinanza della prova. Le peculiarità della controversia hanno indotto alla compensazione delle spese di lite.