Obbligatorio il preavviso di rigetto nel diniego di accertamento di conformità (TAR Campania n. 4920 del 07.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’art. 10-bis della legge n. 241/1990 trova applicazione anche nei procedimenti di sanatoria o di condono edilizio e, pertanto, è illegittimo il provvedimento di diniego dell’istanza di accertamento di conformità ex art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001 che non sia stato preceduto dalla comunicazione dei motivi ostativi, in quanto preclusivo per l’istante della piena partecipazione al procedimento e della possibilità di un apporto collaborativo. Il contraddittorio procedimentale assume rilievo tanto più dopo la novella recata dal d.l. n. 69/2024, che consente allo sportello unico di condizionare il rilascio del titolo alla realizzazione di interventi necessari e alla rimozione delle opere non sanabili. La presentazione dell’istanza di sanatoria non incide sulla legittimità dell’ordinanza di demolizione ma solo sulla sua efficacia, sicché l’annullamento del diniego non determina l’illegittimità in via derivata dell’ordine di ripristino.

Il Fatto

La società, conduttrice di unità immobiliari site in Castellammare di Stabia e adibite ad attività di enoteca-wine bar, impugnava l’ordinanza dirigenziale con cui il Comune aveva ordinato il ripristino dello stato dei luoghi per asserite difformità edilizie, nonché il successivo diniego dell’istanza di accertamento di conformità ex art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001, presentata a mezzo di SCIA in sanatoria. L’Amministrazione contestava, in particolare, il mutamento di destinazione d’uso dei locali interrati, formalmente assentiti come cantine e depositi ma di fatto adibiti a sale per la permanenza della clientela, oltre alla carenza dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza. Il diniego era fondato sull’inapplicabilità della disciplina “Salva Casa” ai seminterrati, sulla pluralità di unità immobiliari coinvolte e sull’incremento del carico urbanistico determinato dal cambio di destinazione in zona A1 del PRG.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha scrutinato congiuntamente i quattro motivi di ricorso, muovendo dall’esame delle censure avverso l’ordinanza demolitoria, rivelatesi infondate. Dagli atti è emerso che le SCIA del 2015 e del 2018 riguardavano interventi di manutenzione straordinaria e restauro conservativo su vani accessori a cantina, senza alcuna rappresentazione del loro impiego quali superfici commerciali aperte al pubblico. La diversa utilizzazione è stata dissimulata qualificando i locali come spazi per “cantine/esposizione vini”, sicché l’Amministrazione non era stata posta in condizione di valutare la trasformazione. Il passaggio da locali accessori a superfici principali destinate alla permanenza della clientela integra una trasformazione funzionale che incide sul carico urbanistico e sui requisiti edilizi, non ricompresa nei titoli assentiti.

La Corte ha quindi rilevato che gli interventi hanno comportato una significativa modifica delle caratteristiche plano-altimetriche, con incremento di altezza di alcuni ambienti e vani mantenuti a misure (tra m. 2,40 e m. 2,55) compatibili con la destinazione a cantina ma non con l’utilizzo a sala per il pubblico, per il quale era richiesta l’altezza minima di m. 2,70. Ove l’effettiva destinazione fosse stata dichiarata, i titoli non avrebbero potuto essere rilasciati, difettando i requisiti igienico-sanitari. Corretta, pertanto, l’attivazione del potere repressivo ex d.P.R. n. 380/2001.

Diverso esito ha invece avuto l’esame delle censure avverso il diniego di sanatoria. Il Collegio ha accolto, con valore assorbente, il motivo relativo alla violazione dell’art. 10-bis della legge n. 241/1990 per omessa comunicazione dei motivi ostativi. Richiamando la giurisprudenza consolidata secondo cui il preavviso di rigetto si applica anche ai procedimenti di sanatoria e condono edilizio (ex multis Cons. Stato, Sez. VI, n. 3672 del 2023 e n. 484 del 2019; TAR Lazio, II-quater, n. 7586 del 2023), il Tribunale ha osservato che la comunicazione avrebbe consentito alla società di superare le criticità, anche attraverso la rimozione delle opere non sanabili ai sensi dell’art. 36-bis, comma 2, d.P.R. n. 380/2001, che prevede la possibilità per lo sportello unico di condizionare il rilascio alla realizzazione degli interventi necessari.

L’accoglimento del motivo non comporta, tuttavia, l’illegittimità in via derivata dell’ordinanza di demolizione: la presentazione dell’istanza di sanatoria non incide sulla legittimità dell’ordine di ripristino ma solo sulla sua efficacia, potendo il Comune subordinare l’esecuzione all’esito del nuovo procedimento. Il ricorso è stato pertanto accolto in parte, con annullamento del diniego, salva l’adozione di ulteriori atti, e compensazione delle spese di lite.