Avallato per cassazione l’esecutato preliminare e la nullità non attinge l’obbligo a contrarre (Cass. civ. Sez. 2 n. 20952 del 20.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
La sanzione di nullità prevista per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edilizia si applica ai soli contratti con effetti traslativi e non anche al contratto preliminare, che ha efficacia obbligatoria. In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita immobiliare, le attestazioni documentali richieste dalla legge n. 47/1985 non costituiscono presupposto della domanda, ma condizione dell’azione, suscettibile di integrazione anche nel corso del giudizio e sino alla decisione. La diffida ad adempiere presuppone che il contraente che se ne avvale sia già vittima dell’altrui inadempimento, con la conseguenza che essa non può essere intimata prima della scadenza del termine di adempimento previsto dal contratto.

Il Fatto

La promissaria acquirente di un immobile agiva in giudizio contro i promittenti venditori per ottenere la risoluzione del contratto preliminare per loro inadempimento, deducendo la mancanza del certificato di agibilità e la presenza di difformità edilizie non sanabili. I venditori si costituivano chiedendo, in via riconvenzionale, la pronuncia costitutiva di trasferimento della proprietà ai sensi dell’art. 2932 c.c.

Il Tribunale accoglieva la domanda dei venditori e la Corte d’Appello confermava la decisione, ritenendo legittimo il rifiuto della promissaria acquirente solo ove l’assenza del certificato avesse determinato l’assoluta impossibilità giuridica di godimento del bene, ipotesi esclusa nel caso concreto. La promissaria acquirente proponeva quindi ricorso per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di legittimità ha esaminato i quattro motivi di ricorso, rigettandoli integralmente. In relazione al primo motivo, incentrato sulla pretesa nullità del preliminare per carenza delle indicazioni urbanistiche imposte dalla legge, la Suprema Corte ha richiamato il proprio consolidato orientamento secondo cui la sanzione della nullità colpisce esclusivamente i negozi ad effetti reali, non quelli ad efficacia obbligatoria, poiché la dichiarazione di cui all’art. 40, comma 2, legge n. 47/1985 può intervenire anche successivamente alla stipula del preliminare.

Quanto alla dedotta violazione dell’art. 360 n. 4 c.p.c. per inesistenza della motivazione, la Corte ha precisato che il giudice di merito, avvalendosi legittimamente del supporto del consulente tecnico d’ufficio, ha svolto un autonomo percorso argomentativo nel condividere le conclusioni del tecnico circa la conformità del bene, con motivazione effettiva e logicamente comprensibile, non sindacabile in sede di legittimità.

In riferimento al terzo motivo, la Corte ha escluso la configurabilità della violazione di legge, rilevando che la ricorrente non contestava l’identificazione della norma ma la valutazione della fattispecie concreta, attività questa rimessa al giudice di merito e sottratta al sindacato di legittimità. Infine, in ordine al quarto motivo, la Corte ha affermato che la diffida ad adempiere presuppone un inadempimento già verificatosi e non può essere intimata prima della scadenza del termine contrattuale, fissato al 30.9.2012, essendo la diffida del 3 settembre precedente priva di efficacia risolutiva.