Proprietario e ordine di demolizione: potere reale e impossibilità obiettiva di ottemperare (Cons. Stato n. 1435 del 23.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’ordine di demolizione adottato ai sensi dell’art. 31, comma 2, d.P.R. n. 380/2001 ha natura di potere sanzionatorio reale e si rivolge non solo all’autore dell’abuso, ma anche al proprietario dell’immobile che ne è rimasto estraneo, in ragione del rapporto dominicale con la cosa. La qualità di destinatario del provvedimento repressivo non è solo un onere, ma anche una garanzia: consente al proprietario di attivarsi per evitare l’acquisizione del bene al patrimonio comunale ex art. 31, comma 3, d.P.R. n. 380/2001. La concessione del godimento a terzi non rende giuridicamente impossibile l’ottemperanza: il proprietario può avvalersi degli strumenti di tutela civilistica per riacquisire la disponibilità del bene. L’unico temperamento ammesso dalla giurisprudenza è la dimostrazione dell’impossibilità obiettiva di riacquisire la disponibilità, malgrado i tentativi compiuti.

Il Fatto

La società appellante, proprietaria di un compendio immobiliare sito nel territorio comunale, già destinato al servizio ferroviario e concesso in locazione a una società di ristorazione, ricorreva avanti al TAR Liguria contro l’ordinanza con cui il Comune aveva nuovamente ingiunto la demolizione di opere edilizie abusive.

Il provvedimento era stato emesso sia nei confronti della ditta locataria, individuata quale responsabile, sia nei confronti dell’odierna appellante quale proprietaria. Il TAR Liguria respingeva il ricorso, giudicando infondate le censure fondate sull’estraneità della società agli abusi e dichiarando inammissibile, perché introdotto con memoria, il motivo relativo alla pendenza di una domanda di sanatoria. Contro questa pronuncia la società proponeva appello.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato muove dalla base normativa del provvedimento impugnato, l’art. 31, comma 2, d.P.R. n. 380/2001, e ne conferma l’interpretazione consolidata. La norma attribuisce all’autorità comunale un potere sanzionatorio di carattere reale, che non si esaurisce nei confronti dell’autore dell’illecito edilizio, ma coinvolge anche il proprietario dell’immobile.

Il proprietario risponde in forza del solo rapporto dominicale con la cosa, che lo abilita a intervenire per ripristinare la legalità urbanistico-edilizia violata. Il Collegio richiama sul punto l’indirizzo espresso dall’Adunanza plenaria n. 9 del 2017, assumendolo a criterio dirimente.

La Corte ribalta poi la prospettiva dell’appellante: la qualità di destinatario del potere repressivo svolge una funzione di garanzia. È proprio attraverso di essa che il proprietario può attivarsi per evitare le conseguenze dell’inottemperanza, prime fra tutte l’acquisizione del bene al patrimonio comunale ex art. 31, comma 3, d.P.R. n. 380/2001.

Quanto alla dedotta indisponibilità delle aree per effetto della locazione, il Collegio esclude che essa integri un impedimento giuridico. Il proprietario può avvalersi degli strumenti di tutela civilistica per riacquisire la disponibilità del bene, poiché l’interesse a ottemperare all’ordine dell’autorità prevale sul contrapposto interesse del detentore alla stabilità del rapporto. Tanto meno una tutela del detentore può configurarsi quando egli stesso sia autore degli abusi.

Il Consiglio riconosce un solo temperamento al potere repressivo: la dimostrazione dell’impossibilità obiettiva di riacquisire la disponibilità dell’immobile, malgrado i tentativi compiuti. Nel caso concreto tale prova manca. Quanto al preteso travisamento sul rilievo della sanatoria pendente, il Collegio lo dichiara inidoneo a inficiare la decisione finale, poiché l’appellante stessa ha precisato che la deduzione mirava solo a comprovare il perdurante interesse a una decisione di merito. L’appello è pertanto respinto, con conferma della sentenza di primo grado e condanna dell’appellante alla rifusione delle spese.