Proroga del permesso di costruire: nessuna sospensione automatica del termine triennale (Cons. Stato n. 8641 del 06.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di termine di durata del permesso di costruire, l’art. 15, comma 2, d.P.R. n. 380/2001 esclude qualsiasi sospensione automatica del termine e, a maggior ragione, una sua automatica proroga. Anche in presenza del c.d. factum principis o di cause di forza maggiore, l’interessato che voglia impedire la decadenza del titolo è onerato della proposizione di una richiesta di proroga prima della scadenza del termine triennale. Il comma 2-bis della stessa disposizione rende vincolante l’attività dell’amministrazione, ma non esonera il proprietario dall’istanza, trattandosi di facoltà connessa alla disponibilità del proprio diritto. La decadenza, pur discendendo direttamente dalla legge, richiede un provvedimento comunale dichiarativo che accerti l’intervenuta scadenza e l’insussistenza di cause di forza maggiore.

Il Fatto

I proprietari di alcuni lotti di terreno ottenevano dal Comune tre permessi di costruire, con successive varianti. Comunicavano l’inizio dei lavori al 2 gennaio 2015. Dopo circa dieci mesi il Genio civile disponeva la sospensione dei lavori per asserita assenza della preventiva autorizzazione sismica, con efficacia fino alla irrevocabilità della pronuncia dell’autorità giudiziaria. Il giudizio penale si chiudeva con decreto di archiviazione; il Genio civile attestava poi che i provvedimenti non producevano più effetti e che era lecita la ripresa dei lavori.

I proprietari chiedevano al Comune, nel marzo 2019, la presa d’atto del differimento dei termini e la proroga per l’ultimazione, assumendo la scadenza al 12 dicembre 2020. Il Comune rigettava l’istanza dichiarando la decadenza dei titoli. Il TAR Campania dichiarava improcedibili i motivi aggiunti e, nel merito, li reputava infondati. I proprietari hanno appellato.

La Motivazione della Corte

Il Collegio accoglie il primo motivo di appello. Le circostanze poste dal TAR a fondamento dell’improcedibilità — decorso del nuovo termine e sopravvenuta inedificabilità dei suoli — attengono al merito e non alle condizioni dell’azione. Esse implicano la verifica dei fatti e delle questioni di diritto: dichiarare improcedibile il ricorso su tali rilievi significa pretermettersi l’esame del diritto sostanziale. Il capo di sentenza è quindi riformato.

Nel merito l’appello è però infondato. Il provvedimento di decadenza si regge su due autonomi profili: mancato inizio dei lavori entro un anno e mancata ultimazione entro tre anni. Su quest’ultimo il Collegio ritiene immune da vizi l’operato dell’amministrazione, che ha fatto corretta applicazione dell’art. 15 d.P.R. n. 380/2001.

Il nucleo argomentativo riguarda l’assunto degli appellanti secondo cui la sospensione disposta dal Genio civile costituirebbe factum principis automaticamente preclusivo della prosecuzione, con detrazione del periodo dal triennio. La tesi non è condivisibile. Secondo il costante indirizzo del Consiglio di Stato, richiamato anche nel testo (Cons. Stato, sez. VI, n. 10137 del 2023), l’art. 15, comma 2 esclude ogni sospensione automatica; l’interessato deve presentare formale istanza di proroga, cui segue il provvedimento dell’amministrazione che accerta l’impossibilità del rispetto del termine. Anche il comma 2-bis, nel rendere vincolante l’attività amministrativa, non esonera il proprietario dall’istanza.

Il Comune ha quindi legittimamente escluso la sospensione automatica e ha dichiarato la decadenza per non essere stata richiesta la proroga prima del 2 gennaio 2018. La decadenza, pur discendendo dalla legge, necessita di un provvedimento dichiarativo che accerti la scadenza e l’insussistenza di cause di forza maggiore: accertamento compiuto con motivazione congrua. L’appello è respinto nel merito, con compensazione delle spese.