Recupero abitativo dei sottotetti vietato se il manufatto è commerciale (C.G.A.R.S. n. 654 del 28.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il recupero abitativo dei sottotetti di un edificio a destinazione commerciale, realizzato in forza di variante urbanistica ai sensi dell’art. 5 d.P.R. n. 447/1998 con esplicito vincolo di destinazione d’uso, integra un cambio di destinazione d’uso non consentito dal titolo edilizio originario. L’autonomia strutturale e funzionale dei sottotetti rispetto ai volumi assentiti non è configurabile, trattandosi di parti unitarie del manufatto, non scorporabili e preordinate alla fruibilità degli spazi interni. La destinazione commerciale costituisce elemento qualificante e indefettibile dell’intera struttura, sicché il recupero a fini abitativi anche di una sola porzione ne altera la vocazione complessiva. Non vi è integrazione postuma della motivazione quando il giudice espliciti una ragione ostativa implicita nel divieto espressamente richiamato nel provvedimento impugnato, trattandosi di potere vincolato. Il difetto di motivazione è emendabile in giudizio solo quando la carenza attenga al piano giustificativo-formale e non riveli un vizio sostanziale della funzione.

Il Fatto

La società appellante impugnava dinanzi al TAR Sicilia, sezione staccata di Catania, la nota dirigenziale con cui il Comune aveva dichiarato nulla la S.C.I.A. del 18 febbraio 2020, relativa alla modifica della copertura di un fabbricato in corso di costruzione, e aveva dichiarato improcedibile e nulla la S.C.I.A. alternativa al permesso di costruire del 3 luglio 2023, avente ad oggetto il recupero abitativo del vano sottotetto, inibendo l’avvio dei lavori.

Il Tribunale accoglieva in parte il ricorso, annullando il provvedimento nella parte relativa alla prima S.C.I.A., ma riteneva legittima l’inibizione del recupero abitativo: le opere contrastavano con il divieto di mutamento della destinazione commerciale del volume autorizzato in variante e i sottotetti, quali locali di servizio pertinenziali, erano recuperabili solo se serventi a un edificio residenziale. La società proponeva appello avverso i soli capi di rigetto; il Comune si costituiva senza appello incidentale.

La Motivazione della Corte

Il Collegio premette che, in assenza di appello incidentale, è passato in giudicato il capo della sentenza che aveva annullato il provvedimento nella parte relativa alla S.C.I.A. del 2020. La cognizione resta dunque circoscritta alla legittimità dell’inibizione delle opere di recupero abitativo del sottotetto.

Nel respingere il primo motivo, il C.G.A.R.S. esclude che i sottotetti possano considerarsi autonomi rispetto ai volumi assentiti. L’art. 5 d.P.R. n. 447/1998 aveva consentito la realizzazione di un manufatto interamente a vocazione commerciale, in forza di variante al P.R.G. approvata dal Consiglio comunale. La destinazione commerciale è elemento qualificante e indefettibile dell’intera struttura: l’intervento va valutato nella sua complessità, non frazionando il giudizio su singole porzioni.

Quanto al secondo motivo, il Collegio richiama la regola per cui la motivazione deve precedere il provvedimento, ma ne esclude il carattere assoluto. Il divieto di integrazione giudiziale non opera per gli atti vincolati, nei quali l’Amministrazione può dimostrare in giudizio l’impossibilità di un diverso contenuto dispositivo, né quando il giudice espliciti una ragione ostativa implicita nel divieto già richiamato. La distinzione decisiva corre tra vizio sostanziale della funzione, insanabile, e carenza argomentativa di rilievo solo formale, emendabile: nella specie il potere è vincolato e la specificazione del TAR si connette alla tematica del cambio di destinazione oggetto del decidere.

Nel merito, la tesi dell’appellante secondo cui la novella regionale avrebbe ammesso il recupero anche per edifici non residenziali è dichiarata non rilevante: la S.C.I.A. del 2023 era propedeutica a realizzare tre unità residenziali e il provvedimento SUAP n. 33/2014 imponeva espressamente il vincolo di destinazione d’uso con divieto di cambi, sicché il recupero abitativo resta inibito dal titolo originario. L’appello è respinto, con condanna alle spese.