Diniego permesso costruire per recupero sottotetto richiede motivazione su stato legittimo (TAR Campania n. 683 del 09.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il diniego di permesso di costruire per un intervento di recupero di sottotetto e di rifacimento della copertura con cordolo antisismico è illegittimo per difetto di istruttoria ed erroneità della motivazione quando l’amministrazione non valuta la documentazione offerta a dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile ai sensi dell’art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. n. 380/2001. Lo stato legittimo di un immobile realizzato in epoca antecedente all’obbligo del titolo abilitativo si desume dalle informazioni catastali di primo impianto e da altri documenti probanti, senza che alcuna fonte, nazionale o regionale, imponga una specifica forma di attestazione o asseverazione tecnica ulteriore rispetto alla dichiarazione resa nell’istanza. L’art. 10-bis della legge n. 241/1990 non esige che l’amministrazione controdeduca analiticamente su ogni osservazione, ma la motivazione deve comunque dare conto delle reali ragioni impeditive, con specifico riferimento alle finalità antisismiche dell’opera e alle prescrizioni del Piano del Colore.

Il Fatto

Una società ha presentato istanza di permesso di costruire per un intervento di manutenzione straordinaria e recupero di un sottotetto, finalizzato all’avvio di un’attività di affittacamere in un fabbricato di sua proprietà. Il SUAP competente ha definito negativamente il procedimento con nota del 23 giugno 2025, sulla base del parere contrario dell’Area Tecnica comunale.

Il diniego si fondava su plurime ragioni: la destinazione non residenziale dell’immobile a lavori ultimati, la carenza della prova dello stato legittimo, il contrasto con la disciplina regionale sul recupero abitativo dei sottotetti e con il Piano del Colore per la realizzazione di un cordolo sommitale. La società ha impugnato gli atti davanti al TAR, articolando cinque motivi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha qualificato il provvedimento come plurimotivato, precisando che, in linea di principio, la legittimità di una sola delle ragioni espresse sarebbe stata sufficiente a sostenerne la validità, con assorbimento delle censure residue. Ha quindi ritenuto di esaminare prioritariamente il motivo procedimentale, potenzialmente dirimente, respingendolo: la disciplina del preavviso di rigetto non impone un riscontro analitico di ogni osservazione, purché l’impostazione del provvedimento argomenti chiaramente in senso reiettivo.

Superata questa censura, il Tribunale ha ritenuto fondato il primo motivo. Nessuna fonte nazionale o regionale individua una specifica forma di attestazione dello stato legittimo, né un’asseverazione tecnica distinta dalla dichiarazione contenuta nell’istanza. Nel caso concreto, la liceità del fabbricato era attestata dalla relazione tecnica e dalla mappa catastale di impianto, dal titolo di compravendita con planimetrie storiche e dalla riconduzione dell’epoca di realizzazione a un periodo antecedente all’obbligo del titolo abilitativo. La documentazione non era stata specificamente contestata, sicché doveva ritenersi integrata la dimostrazione richiesta dall’art. 9-bis, comma 1-bis.

È stato poi accolto il terzo motivo, relativo al recupero del sottotetto. Una volta accertata la preesistenza della struttura alla data del 25 agosto 2022, il richiamo alla disciplina transitoria regionale risultava superato. Il Collegio ha inoltre valorizzato la disciplina statale richiamata dalla ricorrente, che ammette gli interventi di recupero anche in deroga alle distanze minime, salva la più favorevole disciplina regionale.

Quanto all’ultimo profilo di diniego, il Tribunale ha rilevato che il Comune si è limitato a qualificare il cordolo come ristrutturazione edilizia non ammissibile, senza valutare la finalità antisismica manifestata nella progettazione, né eventuali soluzioni alternative. Il richiamo al Piano del Colore è stato giudicato inconferente, poiché le sue prescrizioni, di matrice estetica, non escludono la sostituzione delle coperture per esigenze di sicurezza antisismica. Il Collegio ha infine qualificato l’opera come manutenzione straordinaria, non come ristrutturazione, con finalità conformativa della futura azione amministrativa. Il ricorso è stato accolto, con annullamento del provvedimento e compensazione delle spese.