Recupero sottotetto a fini abitativi e unità immobiliare non residenziale (Cons. Stato n. 6170 del 14.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il recupero a fini abitativi e turistico-ricettivi dei sottotetti, ai sensi dell’art. 3 della L.R. Lazio n. 13/2009, richiede che il sottotetto sia attiguo o annesso a un’unità immobiliare ubicata nel medesimo edificio, ovvero appartenga a un’altra unità immobiliare esistente nello stesso edificio, purché destinata a prima casa. Il presupposto normativo è integrato solo da un’unità immobiliare a destinazione abitativa o turistico-ricettiva, non da una pertinenza accessoria. Un posto auto scoperto, ancorché autonomamente censito in catasto e dotato di autonomia funzionale, non costituisce rendita plano-volumetrica idonea a legittimare il recupero del sottotetto. Il diniego opposto dall’amministrazione è sorretto da adeguata motivazione quando il provvedimento di inefficacia della SCIA richiama le ragioni esposte nella comunicazione di avvio del procedimento. La specialità della disciplina regionale prevale sulla disciplina statale in tema di fiscalizzazione dell’abuso, non trovando applicazione gli artt. 31 e 38 del d.P.R. n. 380/2001.

Il Fatto

Il proprietario di un sottotetto sito in Roma presentava una SCIA per il suo recupero a fini abitativi ai sensi della L.R. Lazio n. 13/2009. L’iniziativa si fondava sulla titolarità, nel medesimo edificio, di un’unità immobiliare distinta in catasto e destinata a parcheggio, area scoperta esterna all’edificio.

Con provvedimento del 6 aprile 2021, il Comune dichiarava l’inefficacia della SCIA, confermava il divieto di prosecuzione dei lavori e ordinava la rimozione degli interventi eseguiti con ripristino dello stato dei luoghi. Il TAR Lazio, Sez. II bis, respingeva il ricorso e compensava le spese. Proponeva appello il privato, articolando quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Sul primo motivo, relativo all’esercizio del potere di autotutela ex art. 21-nonies della legge n. 241/1990, il Consiglio di Stato osserva che il provvedimento impugnato richiama le argomentazioni svolte nella comunicazione di avvio del procedimento. Tale richiamo è sufficiente a integrare l’adeguata motivazione dell’iniziativa, anche quanto all’interesse pubblico alla rimozione del titolo.

Sul secondo motivo, il Collegio condivide la lettura dell’amministrazione: il parcheggio non è idoneo a costituire rendita plano-volumetrica. La formula dell’art. 3 della L.R. Lazio n. 13/2009, come modificata dall’art. 23, comma 1, della L.R. n. 7/2018, esige che il sottotetto sia attiguo o annesso a un’unità immobiliare dello stesso edificio o appartenga a un’altra unità esistente, purché destinata a prima casa. Il recupero abitativo non è quindi consentito quando sia associato a un posto auto scoperto: occorre un’unità abitativa quale bene prevalente, non una semplice superficie scoperta pertinenziale.

Sul terzo motivo, concernente i presupposti dell’autotutela secondo il d.P.R. n. 380/2001, la Corte lo reputa assorbito. Il quadro motivazionale dell’atto è complesso e il profilo imperniato sulla violazione dell’art. 3 della legge regionale è idoneo a sorreggere la determinazione; le ulteriori deduzioni accessorie non valgono a inficiarne la legittimità.

Quanto al quarto motivo, sulla dedotta violazione degli artt. 31 e 38 del d.P.R. n. 380/2001, il motivo è infondato in ragione dell’attitudine applicativa della norma regionale, la cui specialità la rende prevalente rispetto alla disciplina statale richiamata.

L’appello è pertanto respinto, con condanna dell’appellante alle spese del grado.