Riparazioni straordinarie e custodia: il conduttore non risponde per le infiltrazioni da impianti del bagno (Cass. civ. Sez. 3 n. 5564 del 12.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di locazione, gli obblighi di manutenzione gravanti sul locatore ex artt. 1576 e 1577 c.c. comprendono le riparazioni di carattere straordinario, quali quelle necessarie per la sostituzione della tubazione di scarico della doccia e il ripristino del relativo piatto doccia, poiché afferenti a impianti conglobati nell’immobile. Il conduttore non è pertanto responsabile, ai sensi dell’art. 2051 c.c., per i danni da infiltrazioni cagionati a terzi dalla rottura di tali elementi, salvo che si configuri un concreto comportamento omissivo nella segnalazione o nella collaborazione, la cui prova incombe comunque sul locatore che agisce in manleva. La domanda di manleva del locatore e la domanda riconvenzionale contro il conduttore sono infondate quando la responsabilità dell’evento sia attribuita all’obbligo di custodia del proprietario, gravante sugli impianti e sulle strutture dell’edificio.

Il Fatto

La proprietaria di un appartamento citava in giudizio il proprietario dell’unità immobiliare sovrastante per ottenere il risarcimento dei danni da infiltrazioni d’acqua. Il convenuto chiamava in causa il conduttore dell’immobile, sostenendo che la responsabilità fosse ascrivibile alla mancata manutenzione ordinaria e proponendo domanda di manleva per l’omessa segnalazione e l’impedimento alle riparazioni. Il Tribunale condannava il conduttore, ma la Corte d’Appello, riformando la sentenza, accoglieva l’appello del conduttore e condannava il solo proprietario-locatore al risarcimento dei danni. Avverso tale pronuncia, il locatore ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Cassazione ha esaminato i quattro motivi, riconoscendo la fondatezza dell’impianto motivazionale della sentenza impugnata. In particolare, la Corte ha confermato il principio secondo cui le riparazioni di carattere straordinario necessarie per mantenere il bene idoneo all’uso convenuto gravano esclusivamente sul locatore, ai sensi degli artt. 1576, 1577 e 1609 c.c. La sostituzione della piletta e della tubazione di scarico della doccia, unitamente al riposizionamento del piatto doccia, è stata correttamente qualificata dai giudici di merito come intervento di manutenzione straordinaria, non spettante al conduttore.

La Suprema Corte ha richiamato il consolidato orientamento di legittimità in tema di responsabilità da cose in custodia, evidenziando che, se è vero che il conduttore, quale detentore, risponde ex art. 2051 c.c. dei danni provocati dalla cosa ai terzi, è altrettanto vero che la responsabilità per i danni derivanti dalle strutture edilizie e dagli impianti conglobati nell’immobile continua a gravare sul proprietario. La decisione impugnata ha quindi fatto buon governo dei principi, attribuendo al locatore l’obbligo di custodia sugli impianti idraulici del bagno.

Quanto alla domanda di manleva, la Corte ha rilevato che la motivazione della sentenza di appello, escludendo qualsiasi comportamento omissivo del conduttore nella segnalazione delle infiltrazioni e nell’impedimento all’accesso, ha implicitamente e logicamente assorbito ogni profilo relativo alla sua fondatezza. Non sussiste, pertanto, la dedotta violazione dell’art. 112 c.p.c., poiché la decisione espressa sul rapporto di manleva è contenuta nella motivazione che esclude la responsabilità del conduttore.

Riguardo al secondo e al terzo motivo, la Corte ha precisato che la dedotta violazione dell’art. 115 c.p.c. è inammissibile se non è denunciato l’utilizzo di prove d’ufficio fuori dai poteri officiosi, essendo invece consentita al giudice di merito la diversa valutazione delle prove ai sensi dell’art. 116 c.p.c. Del pari, la violazione dell’art. 2697 c.c. è configurabile solo in caso di errata attribuzione dell’onere probatorio, non già in presenza di una mera diversa valutazione degli elementi istruttori. Il quarto motivo è stato infine rigettato, poiché la ricostruzione alternativa della vicenda proposta dal ricorrente si risolve in un nuovo apprezzamento del complesso istruttorio, precluso in sede di legittimità.