Modifica delle tabelle millesimali solo in presenza di una valida tabella preesistente (Cass. civ. Sez. 2 n. 13855 del 12.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’art. 69 disp. att. c.c. disciplina la rettifica o la modifica di una tabella millesimale che sia stata validamente redatta, in applicazione dei criteri legali ex art. 68 disp. att. c.c. o di criteri convenzionali. In difetto di una valida tabella preesistente, trovano applicazione le regole sulla sua formazione e approvazione. La preesistenza di una valida tabella millesimale costituisce un fatto costitutivo della disciplina di cui all’art. 69 disp. att. c.c., la cui formazione richiede una deliberazione assembleare ex art. 1136 c.c. o una convenzione unanime, non essendo configurabile per facta concludentia.

Il Fatto

Il Condominio ricorre per cassazione avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano che, in riforma della decisione di primo grado, ha annullato la delibera del 2 luglio 2014, qualificata come modifica delle tabelle millesimali assunta a maggioranza qualificata. La Corte territoriale aveva ritenuto che non ricorresse il presupposto dell’art. 69, comma 1, n. 2), disp. att. c.c., non essendo l’alterazione del valore proporzionale superiore a un quinto a seguito della realizzazione di nuove unità immobiliari. Il Condominio, con il primo motivo, deduce la violazione degli artt. 68 e 69 disp. att. c.c. e dell’art. 1136, comma 2, c.c., sostenendo che non esistesse una tabella formalmente approvata, trattandosi di valori in uso per mera prassi.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte accoglie il primo motivo di ricorso, incentrando la decisione sulla necessità di verificare la preesistenza di una valida tabella millesimale quale condizione per l’applicazione dell’art. 69 disp. att. c.c. La norma, nel sistema delineato dalle Sezioni Unite n. 18477 del 2010, distingue tra tabelle redatte in applicazione di criteri legali, modificabili a maggioranza qualificata nei casi di errore o di alterazione superiore a un quinto, e tabelle redatte in base a criteri convenzionali, la cui modifica richiede l’unanimità.

La Corte precisa che l’atto di approvazione o revisione delle tabelle millesimali costituisce una dichiarazione di scienza a funzione ricognitiva, per la quale è sufficiente il voto maggioritario, non un atto negoziale. Tuttavia, l’ultimo comma dell’art. 69 disp. att. c.c. ancorerebbe l’operatività della disciplina alla sussistenza di una tabella validamente redatta. Solo in presenza di un valido atto di formazione, troverebbero applicazione le distinte regole sulla maggioranza o sull’unanimità per la successiva modifica. La formazione della tabella stessa richiede una delibera assembleare o una convenzione unanime, escludendosi ogni ipotesi di formazione per facta concludentia, come confermato dal precedente di Cass. n. 2406 del 2024.

Ne consegue che la Corte d’appello avrebbe dovuto preliminarmente accertare l’effettiva esistenza di una valida tabella millesimale e la sua natura, legale o convenzionale, prima di applicare la regola sull’unanimità. Tale accertamento non integra un fatto nuovo inammissibile in cassazione, trattandosi di un fatto costitutivo necessario per la corretta applicazione della norma. La Corte esclude inoltre ogni rilievo ai dubbi sull’efficacia retroattiva della pronuncia, inerenti al diverso giudizio di revisione dei valori proporzionali, e dichiara assorbiti i restanti motivi, cassando la sentenza con rinvio alla Corte d’appello di Milano in diversa composizione.