Insindacabile in Cassazione l’interpretazione del regolamento condominiale che vieta l’occupazione delle parti comuni (Cass. civ. Sez. 2 n. 10522 del 21.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’errore di fatto che consiste nella percezione, in contrasto con gli atti di causa, di una falsa realtà documentale è deducibile esclusivamente come motivo di revocazione ai sensi dell’art. 395, n. 4, cod. proc. civ. e non come violazione dell’art. 345 cod. proc. civ.. Il sindacato di legittimità sulla motivazione, dopo la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., è ridotto al “minimo costituzionale” e riguarda solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante. L’interpretazione del regolamento condominiale di natura contrattuale, resa dal giudice di merito, è insindacabile in Cassazione quando non riveli violazione dei canoni ermeneutici o vizi logici. Il condomino dissenziente, per contestare la delibera adottata su un argomento non indicato nell’ordine del giorno, deve aver preliminarmente eccepito in assemblea l’irregolarità della convocazione, anche sotto il regime previgente alla riforma di cui alla legge n. 220/2012, in virtù del disposto dell’art. 1105, terzo comma, cod. civ.

Il Fatto

Alcuni condomini proponevano domanda di annullamento della delibera assembleare con cui era stato stabilito il divieto di utilizzare gli spazi comuni con oggetti di qualsiasi natura, con invito a liberarli entro un termine. Il Tribunale rigettava la domanda e la Corte d’Appello, pronunciando sull’appello, confermava la decisione, ritenendo chiaro il divieto contenuto nell’art. 11 del Regolamento condominiale, che aveva inasprito il criterio dell’uso delle quote comuni sancito dall’art. 1102 cod. civ.

I giudici di merito accertavano, inoltre, la decadenza degli attori dall’impugnazione, non avendo questi sollevato obiezioni in sede assembleare sull’omessa indicazione della questione nell’ordine del giorno, e l’inapplicabilità dell’art. 66 disp. att. cod. civ., stante l’anteriorità della delibera rispetto all’entrata in vigore della novella di cui alla legge n. 220/2012. Avverso tale sentenza i condomini proponevano ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte ha dichiarato inammissibile il primo motivo di ricorso, con cui si lamentava la violazione dell’art. 345 cod. proc. civ. per avere la Corte territoriale ritenuto inammissibile la produzione di documentazione fotografica. L’errore dedotto non configurava un error in procedendo, ma un errore di fatto consistente nella percezione di una falsa realtà documentale, contrastante con gli atti di causa; tale vizio, ai sensi dell’art. 395, n. 4, cod. proc. civ., poteva essere fatto valere esclusivamente con il rimedio della revocazione.

Quanto al secondo motivo, la Corte ha ribadito che la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., ad opera dell’art. 54 del d.l. n. 83/2012, ha ridotto il sindacato di legittimità sulla motivazione al c.d. “minimo costituzionale”. È denunciabile solo l’anomalia che si esaurisce nella mancanza assoluta di motivi, nella motivazione apparente, nel contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili o nella motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile. L’interpretazione data dai giudici di merito alla clausola del regolamento condominiale, basata sul senso letterale delle parole, non presenta vizi logici ed è, pertanto, insindacabile in sede di legittimità.

Il terzo motivo, riguardante l’applicabilità dell’art. 66 disp. att. cod. civ., è stato ritenuto infondato, con correzione della motivazione. La Corte ha precisato che, sebbene la delibera fosse anteriore all’entrata in vigore della legge n. 220/2012, l’obbligo di indicare nell’ordine del giorno gli argomenti da trattare era già previsto dal terzo comma dell’art. 1105 cod. civ., applicabile al condominio in virtù del richiamo di cui all’art. 1139 cod. civ. Tuttavia, il condomino dissenziente non può rilevare l’omessa indicazione se non ha eccepito in assemblea l’irregolarità della convocazione. Nella specie, i ricorrenti non avevano dimostrato di aver sollevato tale eccezione.