Ristrutturazione edilizia e ripristino di parti crollate: legittima la demolizione (Cons. Stato n. 3901 del 18.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il ripristino di edifici, o di parti di essi, eventualmente crollati o demoliti attraverso la loro ricostruzione integra gli interventi di ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001, purché sia accertabile la preesistente consistenza, e richiede il permesso di costruire. Non integra restauro e risanamento conservativo l’intervento che, lungi dal recuperare l’edificio, ne ricostruisca le parti semidirute accorpandole al corpo principale. In presenza di una pluralità di opere funzionalmente collegate l’amministrazione deve procedere a una valutazione unitaria e globale, non essendo ammissibile una considerazione atomistica delle singole opere. Ove le opere nel loro complesso determinino un organismo edilizio sostanzialmente diverso da quello assentito, è legittimo l’ordine di demolizione senza necessità di specificare la scindibilità tra parti conformi e difformi.

Il Fatto

Il proprietario di un immobile ha eseguito una serie di opere qualificate come restauro e risanamento conservativo, consistenti nella parziale ricostruzione della copertura, dei solai e di alcune pareti perimetrali, nella realizzazione di due piccole pertinenze e di una canna fumaria. All’esito del sopralluogo il Comune ha invece qualificato gli interventi come ristrutturazione edilizia, comprendente la ricostruzione di corpi di fabbrica semidiruti accorpati al corpo principale, e ha emesso ordinanza di demolizione, sanzione edilizia, provvedimento di riqualificazione dell’istanza di sanatoria, diniego della sanatoria e sanzione paesaggistica.

Tutti gli atti sono stati impugnati davanti al TAR Liguria, che con la sentenza n. 785/2023 ha respinto il ricorso introduttivo e i terzi motivi aggiunti, accolto i primi motivi aggiunti e dichiarato inammissibili i secondi motivi aggiunti e il ricorso avverso la sanzione paesaggistica. Il proprietario ha proposto appello.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato conferma la qualificazione dell’intervento. Il restauro e risanamento conservativo di cui all’art. 3, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001 consiste nel recupero architettonico e funzionale dell’edificio, che nella specie non è avvenuto. La lettera d) del medesimo articolo qualifica come ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici o parti di essi crollati o demoliti mediante ricostruzione, purché sia accertabile la preesistente consistenza. È lo stesso appellante ad ammettere di aver ricostruito parti semidirute dell’edificio.

La tesi che riduce la nozione di rudere al crollo totale, del quale sarebbe evincibile solo la pianta, è respinta: se così fosse non si potrebbe nemmeno parlare di rudere, e la prospettazione contrasta con la lettera della legge, che parla di ripristino di edifici o parti di essi eventualmente crollati. Il Collegio richiama il principio secondo cui, in tema di repressione degli abusi, le opere funzionalmente collegate vanno valutate unitariamente e globalmente (Cons. Stato, Sez. III, n. 1730 del 2026).

Anche a prescindere dalla visione globale, la maggior parte delle opere non rientra nel risanamento conservativo: la sopraelevazione del tetto ha comportato aumento di cubatura e modifica della sagoma, senza prova del contenimento entro l’1%, non desumibile dalla relazione tecnica di parte; la tettoia non è precaria e altera la struttura; la canna fumaria non è elemento meramente accessorio. Il richiamo all’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 contenuto nell’ordinanza è una clausola di stile priva di rilievo valutativo e non rende illogico il provvedimento.

Quanto alla nota di riqualificazione, la Corte ne conferma la natura endoprocedimentale e non immediatamente lesiva. La richiesta di integrazioni documentali era doverosa e il diniego di sanatoria è legittimo, non essendo stata prodotta alcuna documentazione. La compatibilità paesaggistica, infine, non incide sulla qualificazione edilizia: le due valutazioni hanno presupposti e finalità differenti.

Sul ricorso straordinario, la censura avverso l’atto di opposizione è inammissibile: un suo accoglimento comporterebbe la rimessione al Presidente della Repubblica di un ricorso inammissibile per violazione del principio di alternatività. Tale principio, ex art. 8, comma 2, d.P.R. n. 1199/1971, si applica anche ad atti distinti legati da nesso di presupposizione, con obiettiva identità di petitum e causa petendi.