Ristrutturazione pesante equiparata a nuova costruzione per gli oneri concessori (TAR Marche n. 847 del 30.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’intervento edilizio che, mediante demolizione e ricostruzione con ampliamento, determini una pressoché totale e stabile trasformazione dell’organismo preesistente e un aumento del carico urbanistico integra la ristrutturazione edilizia pesante di cui agli artt. 3, comma 1, lett. d), e 10, comma 1, lett. c), del d.P.R. n. 380/2001, equiparabile alla nuova costruzione. Il nomen iuris utilizzato nel titolo edilizio non vincola l’Amministrazione nella qualificazione dell’opera. Il contributo di costruzione va pertanto quantificato applicando le tabelle e i coefficienti previsti per le nuove costruzioni, non quelli ridotti della ristrutturazione ordinaria.

Il Fatto

Una società operante nel settore dell’edilizia ha impugnato la nota con cui il Comune di Civitanova Marche ha quantificato il contributo di costruzione in relazione al permesso di costruire rilasciato per lavori qualificati, nella relazione tecnica, come ristrutturazione edilizia con demolizione, ricostruzione e ampliamento del 40% di un edificio di civile abitazione.

La ricorrente ha sostenuto che l’intervento andava ricondotto alla categoria della ristrutturazione e che il contributo dovesse essere rideterminato applicando le tariffe ridotte, con conseguente diritto alla restituzione della differenza versata, maggiorata di interessi e rivalutazione. Il Comune si è costituito chiedendo il rigetto del gravame.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha respinto il ricorso, condividendo la prospettazione dell’Amministrazione. L’intervento consisteva nella trasformazione di un edificio, originariamente diviso in due unità abitative con corpo scala comune, in un organismo di quattro piani fuori terra, con piano interrato adibito a garage, pluralità di appartamenti e area tecnica per impianto fotovoltaico. Tale assetto progettuale ha determinato una trasformazione stabile dell’organismo preesistente e un aumento del carico urbanistico.

Il TAR ha qualificato l’opera come ristrutturazione edilizia cosiddetta pesante, se non addirittura nuova costruzione, richiamando il criterio discretivo elaborato dalla giurisprudenza amministrativa. Secondo tale orientamento, il discrimine tra demolizione e ricostruzione e nuova costruzione è costituito dall’assenza di variazioni del volume, dell’altezza o della sagoma dell’edificio: in mancanza di queste condizioni, l’intervento è equiparabile a nuova costruzione. La ristrutturazione, per essere tale, deve conservare le caratteristiche fondamentali dell’edificio preesistente quanto a sagoma, superfici e volumi.

Il Collegio ha richiamato TAR Marche, sez. II, n. 809 del 2024, oltre a Cons. Stato, sez. VI, n. 8906 del 2022, Cons. Stato, sez. VI, n. 8751 del 2022, Cons. Stato, sez. IV, n. 2106 del 2022 e Cons. Stato, sez. II, n. 2304 del 2020. Da tali arresti ha tratto il principio secondo cui le modifiche volumetriche e di sagoma consentono di parlare di ristrutturazione solo quando siano di portata limitata e riconducibili all’organismo preesistente.

Nel caso concreto è risultata assente la conservazione degli elementi fondamentali dell’edificio originario. L’immobile è stato significativamente modificato, con un disegno sagomale e una volumetria del tutto diversi. Il nomen iuris impiegato nel permesso di costruire e nella relazione tecnica non è stato ritenuto vincolante: rileva la sostanza dell’intervento, non l’etichetta formale.

Da qui la conseguenza sul piano della quantificazione: il Comune ha correttamente applicato le tabelle previste per le nuove costruzioni, con rigetto della domanda di restituzione della maggiore somma versata. Le spese di lite sono state compensate, in ragione dei profili peculiari della vicenda e degli sviluppi giurisprudenziali intervenuti sulla materia.