Salva Casa non retroattivo e demolizione dei manufatti precari (Cons. Stato n. 2101 del 13.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le previsioni introdotte dal c.d. decreto Salva Casa non operano retroattivamente sui provvedimenti sanzionatori già impugnati, ma il Comune conserva la facoltà di riesaminare le proprie determinazioni alla luce delle sopravvenienze. Gli ordini di demolizione per opere abusive hanno carattere reale e attengono a illeciti a esecuzione permanente, prescindendo dalla responsabilità del proprietario acquirente. Il potere sanzionatorio edilizio resta attribuito al Comune anche in presenza di vincolo paesaggistico, restando l’atto regionale confinato a funzione endoprocedimentale. La precarietà del manufatto non si desume dalla destinazione soggettiva né dalla smontabilità strutturale, ma dall’intrinseca destinazione funzionale a esigenze contingenti e limitate nel tempo. Il Comune, in fase esecutiva, deve verificare il carattere autonomo e realmente precario dei singoli manufatti prima di disporne la demolizione.

Il Fatto

Il ricorrente ha impugnato davanti al TAR Sardegna l’ordinanza con cui il Comune aveva ingiunto a lui e alla coniuge comproprietaria la demolizione di opere realizzate in assenza di titolo abilitativo su un compendio immobiliare di proprietà, con ripristino dello stato dei luoghi. I manufatti risultavano edificati in epoca risalente da precedenti titolari e l’acquirente deduceva di aver acquistato in buona fede.

Il TAR ha respinto il ricorso. L’appellante ha censurato la sentenza sotto quattro profili: responsabilità dell’acquirente, difetto di motivazione rafforzata sulle osservazioni procedimentali, natura precaria delle opere con conseguente applicabilità della sola sanzione pecuniaria, difetto di competenza del Comune in favore della Regione. Con memoria ha inoltre invocato l’applicazione della normativa sopravvenuta più favorevole.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta d’ufficio la questione preliminare dell’applicabilità del decreto Salva Casa. Richiamando il precedente della Sez. IV n. 2771 del 2025, esclude ogni efficacia retroattiva delle nuove previsioni sui provvedimenti già impugnati. Il superamento della soglia di tolleranza del due per cento non basta a integrare una variazione essenziale: il Comune deve svolgere una verifica in concreto, ma tale facoltà di riesame opera sul piano della successiva autotutela, non della legittimità dell’atto impugnato.

Sul primo motivo, il Consiglio di Stato ribadisce l’orientamento consolidato: i provvedimenti a contenuto ripristinatorio e demolitorio hanno carattere reale e ineriscono a illeciti di carattere permanente. La loro adozione prescinde pertanto dal coinvolgimento del proprietario nella realizzazione dell’abuso, con la conseguenza che la buona fede dell’acquirente non osta all’ordine.

Il secondo motivo è respinto mediante il rinvio al precedente dell’Adunanza Plenaria n. 9 del 2017, che ha definito il rapporto tra ordine di demolizione e tutela dell’affidamento del privato anche in caso di lungo decorso temporale. Il quarto motivo è dichiarato infondato: la misura rientra nelle competenze comunali in materia di governo del territorio, mentre l’intervento regionale si esaurisce in un nullaosta di natura endoprocedimentale, volto alla ponderazione dell’impatto dell’opera sul bene vincolato.

Sul terzo motivo il Collegio ricostruisce la nozione di precarietà alla luce dell’art. 3, comma 1, lettera e. 5), d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 6, comma 2, lettera b). La natura precaria non dipende dalla temporaneità della destinazione soggettiva né dalla smontabilità del manufatto, ma da un uso realmente contingente e limitato nel tempo. Nel caso concreto la risalenza delle opere e la loro destinazione allo stabile funzionamento di un allevamento equino escludono tale qualificazione.

Nonostante il rigetto, il Consiglio di Stato impone al Comune un obbligo in fase esecutiva: dalla pubblicazione della sentenza dovrà valutare l’eventuale carattere autonomo e realmente precario dei singoli manufatti prima di disporne la demolizione e l’acquisizione dell’area. Le spese sono compensate in ragione della complessità della fattispecie.