Sanatoria e doppia conformità: irrilevante il vincolo di asservimento non formalizzato (Cons. Stato n. 9169 del 24.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 d.P.R. n. 380/2001, il requisito della doppia conformità deve sussistere al momento della presentazione dell’istanza e va verificato con riferimento all’intero manufatto, non essendo ammessa una sanatoria parziale della sola porzione ricadente in zona edificabile. La mera possibilità teorica di costituire un vincolo di asservimento su aree confinanti, mai tradotta in atti scritti vincolanti tra le parti, non integra il presupposto della doppia conformità. Le contestazioni alle risultanze della verificazione disposta in primo grado che si risolvano in una diversa prospettazione degli elementi di misurazione, di natura soggettiva, non ne scalfiscono l’esito in assenza di palese erroneità o illogicità. Infine, l’Amministrazione non è tenuta a confutare analiticamente le singole osservazioni procedimentali, dovendosi ritenere che, in difetto di elementi di contrario avviso, le abbia vagliate ed escluse.

Il Fatto

La proprietaria di un fabbricato ad uso civile abitazione presentava al Comune istanza di accertamento di conformità in sanatoria ai sensi dell’art. 36 d.P.R. n. 380/2001. L’Amministrazione rigettava l’istanza con provvedimento del 14 luglio 2020. La ricorrente impugnava l’atto davanti al TAR Calabria, deducendo violazioni di legge ed eccesso di potere; il Comune eccepiva preliminarmente l’inammissibilità per mancata impugnazione del diniego tacito e, nel merito, chiedeva il rigetto.

Espletata una verificazione, il TAR rigettava il ricorso con sentenza n. 1358/2022. La proprietaria proponeva appello, articolando tre motivi: erroneità dell’accertamento sulla parziale ricadenza dell’immobile in area agricola e difetto di motivazione; violazione dell’art. 36 d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 51 L.R. n. 19/2002; violazione dell’art. 10-bis legge n. 241/1990. Il Comune resisteva chiedendo la conferma della sentenza.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato affronta anzitutto il profilo dell’ubicazione del manufatto. La verificazione in primo grado, condotta mediante rilievo celerimetrico con stazione totale e sovrapposizione alla mappa catastale e alla zonizzazione del PRG, aveva accertato che una porzione del fabbricato e della relativa area pertinenziale ricade in zona omogenea “E”, sottozona “E1”, destinata a zona agricola, nella quale lo strumento urbanistico vieta nuove costruzioni. Il Collegio condivide tale esito, rilevando che il procedimento tecnico ha impiegato strumenti e tecniche pacificamente riconosciuti dalla scienza di riferimento.

Le censure dell’appellante si risolvono, per la Corte, in una diversa prospettazione degli elementi assunti a fondamento della misurazione — i c.d. elementi devianti, i diversi accertamenti di spessore — di natura esclusivamente soggettiva e perciò inidonei a scalfire risultati privi di palese erroneità o illogicità. Accertato lo sconfinamento parziale in area agricola, difetta il requisito della doppia conformità e la sanatoria non può essere rilasciata.

Il secondo argomento dell’appellante — la possibilità di costituire un vincolo di inedificabilità sulle aree agricole confinanti, idoneo a integrare la doppia conformità — è respinto su tre piani. Anzitutto il vincolo di asservimento non si è mai tradotto in atti scritti vincolanti, restando mera prospettazione teorica. In secondo luogo, l’istanza di sanatoria va esaminata nella sua globalità, senza termini o condizioni, non potendosi operare una scissione in funzione della sola quota ricadente in area edificatoria e pervenire a una sanatoria parziale. Infine, la sola possibilità futura di addivenire all’asservimento conferma che al momento dell’esame dell’istanza il requisito non sussisteva.

Quanto al dedotto difetto di contraddittorio procedimentale, il Collegio esclude alcun obbligo di confutazione analitica delle singole osservazioni di parte privata: in difetto di elementi di contrario avviso deve ritenersi che l’Amministrazione le abbia vagliate, escludendone la fondatezza. Decisiva resta comunque l’irrilevanza dell’asservimento ai fini della doppia conformità. L’appello è dunque infondato e viene rigettato, con condanna dell’appellante alle spese di lite in favore del Comune, liquidate in € 3.000 per onorario oltre accessori di legge.