Sanatoria edilizia valutata unitariamente e doppia conformità (Cons. Stato n. 9165 del 24.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
La domanda di permesso di costruire in sanatoria deve essere esaminata con riferimento all’unitarietà dell’intervento edilizio, non essendo consentito scomporre il compendio immobiliare in più porzioni e applicare a ciascuna una distinta fonte normativa di sanatoria. Il rilascio del titolo in sanatoria ai sensi dell’art. 36 d.P.R. n. 380/2001 presuppone la doppia conformità dell’opera alla disciplina urbanistica ed edilizia, da verificare sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione dell’istanza. Il provvedimento consegue a un’attività vincolata della pubblica amministrazione, che non dispone di margini di valutazione discrezionale. La sanatoria non può inoltre essere subordinata alla realizzazione di ulteriori interventi edilizi, dovendo riferirsi a opere già ultimate. La violazione dell’art. 10-bis legge n. 241/1990 non è invalidante quando il provvedimento finale non avrebbe potuto avere contenuto diverso.

Il Fatto

Il ricorrente è proprietario di un complesso immobiliare sito in agro di un comune pugliese, formato da un manufatto originario, risalente agli anni Ottanta e già sanato con concessione in sanatoria, e da una seconda unità abitativa realizzata senza alcun titolo abilitativo, con annessa veranda in legno. Con una sentenza del Tribunale di Brindisi, l’odierno appellante è stato riconosciuto colpevole del reato di cui all’art. 44, lett. b), d.P.R. n. 380/2001 per opere non assentite realizzate in epoca prossima al 2012, con condanna a pena sospesa e ordine di demolizione.

Richiamata quella sentenza e la nota dell’Ufficio Tecnico comunale attestante l’omessa esecuzione della demolizione, il pubblico ministero ha ingiunto la demolizione del manufatto. Il proprietario ha quindi presentato al Comune un progetto di sanatoria ai sensi degli artt. 34 e 36 d.P.R. n. 380/2001 e della legge regionale sul c.d. Piano Casa. Avverso il rigetto formatosi per silenzio ha proposto ricorso al TAR, poi integrato con motivi aggiunti contro il successivo diniego espresso. Il TAR Puglia, sezione staccata di Lecce, ha dichiarato improcedibile il ricorso originario e rigettato i motivi aggiunti. Proposto appello, la Sesta Sezione lo ha respinto.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo investe la violazione dell’art. 10-bis legge n. 241/1990 e la conseguente lesione del diritto di difesa. Il Collegio lo ritiene infondato sotto un duplice profilo. Il rigetto dell’istanza costituisce il terminale di una vicenda giudiziaria risalente, nella quale l’appellante era stato condannato in sede penale e destinatario dell’ingiunzione a demolire: le ragioni della natura abusiva del compendio erano dunque del tutto note. Soprattutto, non sussistevano i requisiti della doppia conformità, cosicché il diniego rappresentava l’unico esito possibile.

Sul punto il Consiglio di Stato richiama il principio secondo cui il vizio procedimentale non assume rilievo invalidante quando il provvedimento finale avrebbe avuto identico contenuto, non essendo configurabile alcun pregiudizio difensivo effettivo.

Il secondo motivo è esaminato nel merito. Il diniego impugnato escludeva la configurabilità di un ampliamento ai sensi della legge regionale sul Piano Casa, per difetto di continuità fisica tra porzioni legittime, e negava il presupposto della parziale difformità ex art. 34 d.P.R. n. 380/2001, qualificando l’opera come addizione successiva, strutturalmente solidale con porzioni in parte illegittime.

La difesa dell’appellante sosteneva la sanabilità attraverso tre distinti percorsi normativi: l’art. 36 per la veranda, la legge regionale per una porzione pari al 20% della cubatura assentita, l’art. 34 per i restanti vani, con una serie di opere interne finalizzate a ottenere un’unica unità abitativa. Il Collegio censura tale impostazione per la sua intrinseca irrazionalità: l’intervento dev’essere valutato nella sua unitarietà e non può essere frazionato in più porzioni, ciascuna ricondotta a una diversa fonte di sanatoria.

Ad abundantiam, la Corte rileva che la sanatoria ex legge regionale presuppone comunque una continuità fisica tra immobile abusivo e immobile legittimo, nella specie insussistente. Inoltre, la stessa difesa ammette che la sanatoria postula la realizzazione di ulteriori interventi edilizi, circostanza incompatibile con la natura dell’istituto. Sul punto viene richiamato il principio affermato dalla Cass. pen., Sez. III, n. 32130 del 2024: l’art. 36 d.P.R. n. 380/2001 riguarda interventi già ultimati e la doppia conformità deve sussistere tanto al momento della realizzazione quanto a quello della domanda, con esito vincolato dell’azione amministrativa. L’appello è pertanto rigettato.