Sanatoria edilizia subordinata all’accertamento di compatibilità paesaggistica (TAR Puglia n. 1173 del 07.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nelle aree ricomprese negli ulteriori contesti tutelati dal Piano paesaggistico, l’accertamento di compatibilità paesaggistica costituisce atto autonomo e presupposto del titolo edilizio, la cui assenza impedisce di ritenere integrato il requisito della doppia conformità richiesto dall’art. 36 d.p.r. n. 380/2001. Il titolo paesaggistico, anche in sanatoria, deve essere espressamente rilasciato, non essendo configurabili meccanismi di silenzio-assenso. Il diniego della sanatoria non può pertanto essere censurato sotto il profilo edilizio quando il procedimento difetti dell’accertamento di compatibilità prescritto dalle norme del P.P.T.R. La valutazione di conformità urbanistica presuppone, inoltre, un riscontro effettivo sul rapporto tra opera assentita e opera realizzata, dovendo aversi riguardo all’effettiva incidenza volumetrica e alla compatibilità della destinazione d’uso con la zona.

Il Fatto

La società ricorrente, operante nella movimentazione merci, è proprietaria di un terreno su cui insistono manufatti realizzati in difformità dal permesso di costruire originario. Dopo un sopralluogo, il Comune ha dapprima comunicato il preavviso di rigetto dell’istanza di sanatoria e poi emesso il diniego definitivo, seguito da un’ordinanza di demolizione. La società ha quindi presentato una nuova istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 d.p.r. n. 380/2001, relativa ai manufatti residui.

Avverso il silenzio-rigetto formatosi su tale istanza e contro gli atti presupposti — regolamenti edilizi comunali, schema di regolamento tipo e N.T.A. del P.R.G. — la ricorrente ha proposto ricorso, chiedendo accertarsi la conformità urbanistica ed edilizia dei manufatti. Il Comune si è costituito chiedendo il rigetto, deducendo in via assorbente la mancata acquisizione dell’accertamento di compatibilità paesaggistica.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale muove da un dato pacifico: l’area è interessata da plurimi vincoli, tra cui quello paesaggistico derivante dal P.P.T.R., che la ricomprende tra le Componenti Culturali Insediative — Paesaggi rurali, e in particolare nel parco multifunzionale della valle dei trulli. Trattandosi di “ulteriori contesti” tutelati ai sensi dell’art. 143, comma 1, lett. e), d.lgs. n. 42/2004, gli interventi avrebbero dovuto essere assoggettati all’accertamento di compatibilità ex art. 91 N.T.A. del P.P.T.R., mai rilasciato.

Il Collegio riconosce che il comma 5 dell’art. 91 consente l’acquisizione del titolo paesaggistico anche in sanatoria. Tuttavia, ai sensi del comma 4, tale provvedimento “ha valore di parere obbligatorio e vincolante” ed è “atto autonomo e presupposto al rilascio del titolo legittimante l’intervento urbanistico-edilizio”. In sua assenza l’intervento non può ritenersi sanabile. Il Tribunale richiama il condiviso orientamento secondo cui la disciplina urbanistica e quella paesaggistica si integrano, e il titolo paesaggistico deve essere acquisito prima del procedimento edilizio (T.A.R. Sicilia, Palermo, sez. IV, n. 850 del 2024).

La circostanza che l’area non sia vincolata ai sensi dell’art. 136 d.lgs. n. 42/2004 non rileva in senso contrario: la disciplina del Piano individua l’accertamento quale presupposto del titolo edilizio. Né l’opera rientra tra quelle esentate ai sensi dell’art. 91, comma 12, P.P.T.R.. Le foto in atti mostrano un manufatto interamente fuori terra, con impatto differente rispetto all’edificio autorizzato seminterrato. Mancando il provvedimento, l’esito del procedimento non avrebbe potuto essere diverso dal silenzio-rigetto.

Il Tribunale respinge anche le censure sulla rilevanza volumetrica: l’edificio emerge dal terreno su tutti i lati, e la tesi della ricorrente trascura l’intercapedine rispetto al terrapieno. Le definizioni di volume e altezza dell’art. 26 ter, punti 10 e 11, del R.E.C. confermano che l’emersione anche solo parziale incide sul calcolo. Quanto alla destinazione d’uso, il capannone adibito a deposito macchine, magazzino, mensa e uffici a servizio dell’attività di movimentazione merci non risulta compatibile con la zona agricola-residenziale. Il ricorso è respinto, con compensazione delle spese stante la complessità in fatto.