Sanatoria edilizia e disponibilità giuridica dell’area da vincolare a cubatura (C.G.A.R.S. n. 143 del 23.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
In materia di sanatoria edilizia, disciplinata dall’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, l’istante deve dimostrare la disponibilità giuridica dell’area, avente la medesima destinazione urbanistica, da vincolare a servizio del manufatto abusivo. Tale disponibilità deve sussistere sia al momento della realizzazione dell’abuso sia al momento dell’accertamento. La pendenza di un giudizio di usucapione sui terreni da valorizzare volumetricamente impone all’Amministrazione un approfondimento istruttorio, eventualmente mediante sospensione del procedimento, non potendosi ritenere pretestuosa la prospettata usucapione in presenza di ulteriori e seri elementi. Il diniego fondato sulla sola insufficienza del diritto edificatorio, senza valutazione dei terreni complessivamente indicati dall’istante, è illegittimo.

Il Fatto

Il Comune di Chiusa Sclafani notificava al ricorrente l’ordinanza di demolizione n. 59 del 4 settembre 2019, avente ad oggetto un fabbricato a una elevazione destinato a magazzino. L’interessato presentava istanza di permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, recepito dall’art. 14 della l.r. n. 16/2016, e dell’art. 22 della l.r. n. 16/2016. Con nota prot. 6372 del 29 maggio 2020 il Comune negava l’accoglimento per mancanza dei requisiti di doppia conformità e per insufficiente diritto edificatorio in base ai terreni utilizzati, escludendo dal computo volumetrico alcune particelle intestate alla sorella dell’istante, per le quali era pendente giudizio di usucapione.

Il TAR Sicilia, Sez. II, con sentenza n. 1579 del 19 maggio 2021, dichiarava improcedibile il ricorso per motivi aggiunti avverso il rigetto implicito e respingeva le censure avverse all’ordinanza di demolizione e al diniego espresso, ritenendo non dimostrata la disponibilità dei terreni. Proponeva appello il ricorrente, deducendo l’illogicità della motivazione, l’erronea esclusione della disponibilità giuridica dei fondi e l’illegittimità del diniego espresso. Depositava inoltre la sentenza del Tribunale di Termini Imerese n. 1304 del 27 novembre 2023, che accertava l’intervenuta usucapione in suo favore dei fondi attigui.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ritiene ammissibile, ai sensi del secondo comma dell’art. 104 cod. proc. amm., il deposito della sentenza civile, in quanto volta a corroborare argomentazioni già dedotte in primo grado.

Nel merito, il C.G.A.R.S. esamina congiuntamente i motivi per la loro connessione. Rileva che il Comune ha assunto a riferimento della propria valutazione esclusivamente il terreno attiguo oggetto del giudizio di usucapione, trascurando le altre particelle indicate nella relazione tecnica allegata all’istanza, per un’estensione complessiva di m² 13.731, da vincolare volumetricamente a servizio del fabbricato. Tale sola circostanza postula la fondatezza delle censure sulla dedotta erroneità della sentenza quanto alla mancata prova della disponibilità giuridica dell’area.

La Corte osserva che l’Amministrazione non confuta l’appartenenza dei terreni al padre dell’appellante, suo dante causa: l’asserzione dell’insufficiente diritto edificatorio non risulta perciò supportata da adeguata valutazione, neppure con riferimento al momento della realizzazione dell’abuso. In caso di istanza di sanatoria è necessario che l’istante dimostri la disponibilità giuridica dell’area, con medesima destinazione urbanistica, da vincolare a servizio del manufatto, disponibilità che deve sussistere sia al momento della realizzazione sia al momento dell’accertamento. L’appellante ha dato dimostrazione, tramite le certificazioni urbanistiche storiche, della disponibilità giuridica in capo al dante causa dei fondi utili alla cessione di cubatura; quella al momento dell’istanza risulta provata anche in ragione della pronuncia civile.

Il Collegio esclude che in materia di sanatoria edilizia possa pretendersi, per ragioni di logicità, un formale atto di asservimento recepito in sede di rilascio del titolo. Richiama la propria recente pronuncia (C.G.A.R.S., Sez. giur., 15 settembre 2023, n. 569), che ha ritenuto sufficienti ulteriori e seri elementi per non considerare pretestuosa la prospettata usucapione. A prescindere dalla sentenza civile e dal suo passaggio in giudicato, l’Amministrazione avrebbe dovuto approfondire sotto il profilo istruttorio tale aspetto, eventualmente sospendendo il procedimento; altrimenti si vanificherebbe il principio della natura dichiarativa della sentenza di usucapione.

Quanto all’ordinanza di demolizione, non essendo state proposte censure avverso i capi che ne hanno statuito la legittimità, essa è divenuta inoppugnabile. L’accoglimento dell’appello avverso il diniego di sanatoria, fino alla rideterminazione amministrativa, ne paralizza l’efficacia. L’appello è pertanto accolto, con salvezza di ulteriori provvedimenti dell’Amministrazione e condanna del Comune alle spese del grado.