Sanatoria edilizia solo per parti autonome e compiutamente realizzate (Cons. Stato n. 8174 del 11.10.2024)

Principi di diritto (Massima)
L’accertamento di conformità di cui all’art. 36 d.P.R. 380/2001 può riguardare esclusivamente un manufatto compiutamente realizzato, o parti autonome di esso, che presentino la doppia conformità alle prescrizioni urbanistico-edilizie dell’epoca di realizzazione e di quella della richiesta. Non è ammissibile la sanatoria di un immobile che sarà reso conforme solo attraverso ulteriori lavori da eseguire successivamente. Quando si contesti non solo il mancato rispetto del termine del titolo edilizio, ma anche l’esecuzione di opere non autorizzate, la riduzione della sanzione ripristinatoria alle sole opere illegittime presuppone la dimostrazione della netta scindibilità di queste ultime rispetto a quelle conformi. L’onere di tale prova grava sull’interessato, e il mancato previo abbattimento delle parti abusive costituisce prova indiretta della loro inscindibilità.

Il Fatto

Il proprietario di un immobile aveva realizzato un sottotetto in legno sul lastrico di copertura del fabbricato, in forza di permesso di costruire, e aveva poi ottenuto un titolo in variante per modificare la falda di copertura. A seguito di sopralluogo, il Comune aveva accertato un ampliamento di cubatura utile, l’apertura di porte e finestre sulla muratura perimetrale e una variazione essenziale dello sporto esterno con realizzazione di muretti in pietra, rispetto al progetto assentito.

Con ordinanza dirigenziale il Comune aveva quindi ingiunto la demolizione delle opere abusive. L’interessato aveva presentato istanza di accertamento di conformità ai sensi degli artt. 36 e/o 37 del T.U. Il TAR per la Campania aveva respinto il ricorso, ritenendo che alla scadenza del termine del titolo edilizio occorra munirsi di nuovo titolo e che la sanatoria parziale non fosse praticabile per difetto di prova sulla scindibilità delle opere. Contro tale decisione è stato proposto appello.

La Motivazione della Corte

La Sezione affronta il primo motivo, che contestava la qualificazione dei lavori come eseguiti senza titolo anziché in parziale difformità per mancato completamento e deviazione dal progetto. Il Collegio richiama quanto già osservato in fase cautelare: la mancata ultimazione nel triennio dei lavori assentiti con permesso di costruire dichiarato decaduto non rende illegittime le opere eseguite conformi al titolo, ma impedisce di realizzare quelle non completate nei termini.

Il punto decisivo è però diverso. Quando viene contestata non solo l’inosservanza del termine, ma l’effettuazione di opere non autorizzate, per limitare la sanzione ripristinatoria alle sole opere illegittime occorre dimostrare la netta scindibilità di queste ultime dalle altre conformi al titolo edilizio. L’appellante non ha fornito alcuna prova in tal senso, e la mancata rimozione delle parti illegittime costituisce prova indiretta della loro inscindibilità. La Corte rileva che, per eliminare l’illegittimo ampliamento di cubatura al primo piano, sarebbe stato necessario rimuovere la copertura con riduzione delle altezze interne.

Analoga conclusione vale per la variazione essenziale dello sporto esterno, con superficie e sagoma diverse dal titolo e realizzazione di muretti in pietra non assentiti. Ciò dimostra che la scindibilità non poteva conseguirsi con un mero intervento demolitorio delle parti non conformi.

L’impossibilità di scindere la parte conforme da quella illegittima comporta il rigetto della sanatoria richiesta. Il Collegio precisa che la sanatoria può riguardare un intero manufatto o parti autonome già compiutamente realizzate e a doppia conformità, mentre non è invocabile per un immobile che sarà reso conforme con ulteriori lavori successivi. Per dimostrare la scindibilità, l’appellante avrebbe dovuto abbattere gli abusi non sanabili prima di presentare l’istanza. L’appello è pertanto infondato e viene respinto, con condanna dell’appellante alla rifusione delle spese del grado, liquidate in € 4.000 oltre accessori.