Sanatoria edilizia e vincolo paesaggistico: preclusione assoluta per incrementi di volume (Cons. Stato n. 6855 del 01.08.2025)

Principi di diritto (Massima)
La sanatoria edilizia di cui all’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 postula, in caso di area assoggettata a vincolo paesaggistico, l’accertamento di compatibilità paesaggistica, che è tassativamente limitato alle fattispecie contemplate dall’art. 167, comma 4, del d.lgs. n. 42/2004. Gli interventi che determinano incremento di superficie utile o di volumetria sono considerati sempre rilevanti sotto il profilo paesaggistico per espressa previsione legislativa. Ne consegue la preclusione di ogni valutazione in concreto sull’effettivo pregiudizio arrecato al bene tutelato. Il diniego di permesso di costruire in sanatoria che richiami l’ordine di demolizione e l’assenza dei titoli abilitativi edilizi e paesaggistici è adeguatamente motivato. La domanda di condono che non contempli le opere poi accertate non ne assorbe la successiva istanza di accertamento di conformità.

Il Fatto

Il proprietario di un fabbricato in zona sottoposta a molteplici vincoli — Parco naturale regionale, vincolo idrogeologico e vincolo paesaggistico — presentava istanza di permesso di costruire in sanatoria ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 in relazione a opere già attinte da ordinanza di demolizione. Il Comune rigettava la richiesta per non conformità agli strumenti urbanistici vigenti.

Il ricorrente impugnava il diniego davanti al TAR Lazio, sezione staccata di Latina, che respingeva il ricorso. Proponeva quindi appello, dolendosi del mancato previo esame di una risalente domanda di condono, del difetto di motivazione in ordine al contrasto urbanistico e dell’integrrazione postuma del profilo paesaggistico.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge tutti e tre i motivi e conferma la sentenza di primo grado. Sul primo, osserva che le opere oggetto dell’istanza ex art. 36 sono diverse da quelle contemplate nella domanda di condono del 1986, sicché l’eventuale accoglimento di questa non assorbirebbe la domanda di accertamento di conformità né renderebbe legittime le opere non comprese.

Sul secondo motivo, la ragione del contrasto con gli strumenti urbanistici è evidente e si ricava dall’ordinanza di demolizione richiamata nel diniego: mancano i titoli abilitativi edilizi e le autorizzazioni paesaggistiche in zona attinta da vincoli mai rimossi. Tali ragioni non sono state specificamente censurate dall’appellante.

Sul terzo motivo, il Consiglio di Stato chiarisce che la valutazione paesaggistica è presupposta ed autonoma rispetto al titolo edilizio. La sanatoria ex art. 36 richiede l’accertamento di conformità agli strumenti urbanistici e, in presenza di vincolo, la compatibilità paesaggistica, limitata alle sole ipotesi dell’art. 167, comma 4, del d.lgs. n. 42/2004, richiamando Cons. St., sez. IV, 21 marzo 2019, n. 1874.

Il Collegio ribadisce che tale disposizione ammette a sanatoria solo i lavori che non creano superfici utili o volumi, quelli realizzati con materiali difformi dall’autorizzazione e quelli di manutenzione ordinaria o straordinaria. Gli interventi che incrementano superficie o volumetria sono sempre rilevanti e la valutazione in concreto è preclusa, secondo Cons. St., sez. VI, 12 ottobre 2022, n. 8713. Il divieto vale anche per i volumi interrati.

Poiché molti manufatti determinano incremento di superficie e volume, essi non rientrano nella previsione dell’art. 167, comma 4 e restano insanabili. L’appello è quindi rigettato, con conferma della sentenza e condanna dell’appellante al contributo unificato.