Sanatoria e aree pubbliche: l’affidamento del privato supera l’improcedibilità (Cons. Stato n. 6963 del 06.08.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il Comune non può dichiarare improcedibile l’istanza di sanatoria edilizia e paesaggistica fondandosi sulla sola asserita carenza di titolo del richiedente sull’area pubblica, quando la stessa amministrazione abbia avviato e coltivato il procedimento di cessione del reliquato stradale, abbia incassato il corrispettivo e abbia omesso di eseguire l’ordine di demolizione. Un siffatto provvedimento è illegittimo per eccesso di potere per contraddittorietà e irragionevolezza e per violazione del legittimo affidamento. Il giudicato formatosi sulla legittimità dell’ordinanza di demolizione non si estende alla valutazione della sanabilità delle opere, che costituisce thema decidendum autonomo. Il principio dell’evidenza pubblica nella dismissione dei beni patrimoniali non preclude una trattativa diretta quando le dimensioni e la morfologia dei manufatti e l’affidamento ingenerato nel privato la giustifichino.

Il Fatto

La proprietaria di un immobile in Marina di Camerota chiedeva al Comune l’acquisto di due reliquati stradali, per complessivi 54 mq, da circa quarant’anni inglobati nella proprietà privata e sui quali insisteva un vano recinzione, cancello, fioriere e contatori. L’amministrazione formalizzava la proposta di sdemanializzazione e cessione diretta, determinando il prezzo in 3.716,90 euro, e inseriva le particelle nel Piano delle Alienazioni e Valorizzazioni.

Nel 2017 il Comune intimava la demolizione delle opere abusive. Il TAR annullava l’ordinanza, ma il Consiglio di Stato la riformava. Nel 2024 la proprietaria presentava istanza di accertamento di conformità urbanistica e paesaggistica; il Comune la dichiarava improcedibile per asserita mancanza di titolo, in quanto le aree appartenevano all’ente. Il TAR respingeva il ricorso richiamando il giudicato sulla demolizione. Proponevano appello sia la ricorrente sia la controinteressata intervenuta in primo grado.

La Motivazione della Corte

Riuniti i gravami, il Consiglio esamina prioritariamente l’appello della ricorrente e ne rileva la fondatezza. Il TAR ha travisato il thema decidendum: il giudicato invocato riguarda la legittimità dell’ordine di demolizione, non la sanabilità delle opere. L’odierno giudizio verte sul rilascio del permesso in sanatoria ai sensi dell’art. 36 d.P.R. 380/2001 e dell’art. 167 d.lgs. 42/2004, questione distinta e autonoma.

La natura abusiva delle opere non è controversa, né il Collegio può sindacare se esse abbiano carattere pertinenziale, trattandosi di potere amministrativo non ancora esercitato. Il punto da decidere è altro: se il Comune potesse legittimamente dichiarare improcedibile l’istanza qualificando i richiedenti come meri detentori privi di titolo sull’area.

La Corte rileva che le particelle erano state dismesse da tempo, incluse nel Piano delle Alienazioni, oggetto di formale proposta di alienazione e materialmente acquisite dalla parte, che ne aveva pagato il corrispettivo. La relazione istruttoria comunale confermava che si tratta di beni del patrimonio disponibile già inseriti nel procedimento di cessione.

In questa situazione il provvedimento non è conforme ai principi che regolano i limiti della sanabilità. L’amministrazione ha omesso di considerare che la cessione potrebbe ritenersi già perfezionata o imminente. Il principio di massima contendibilità non osta a una trattativa diretta, dati dimensioni e morfologia delle opere e l’affidamento ingenerato dalla lunga detenzione e dall’avvenuto pagamento.

Il provvedimento è quindi viziato per eccesso di potere per contraddittorietà e irragionevolezza, in contrasto con gli atti espressi dell’ente, e viola il legittimo affidamento, richiamandosi Cons. Stato, Ad. Plen., n. 5/1988, Cons. Stato, Sez. VI, n. 1104/2016 e TAR Lazio, n. 4989/2021. L’appello della controinteressata è infondato: il giudicato riguarda solo l’abusività delle opere e non preclude la cessione.