Saturazione della potenzialità edificatoria e irrilevanza del frazionamento (C.G.A.R.S. n. 334 del 13.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
La legittimità del diniego di concessione edilizia va valutata considerando la potenzialità edificatoria dell’area originaria nel suo complesso, già in parte consumata dai volumi assentiti e da quelli oggetto di sanatoria edilizia. Il frazionamento e il trasferimento di porzioni del lotto non determinano un aumento della cubatura realizzabile, restando immutato il carico urbanistico complessivo del fondo. Una volta accertata la saturazione del lotto, la domanda di nuova edificazione è infondata, non potendo l’istante invocare una capacità residua calcolata prescindendo da quanto già costruito. Il giudice amministrativo, in presenza di verificazione tecnica, può discostarsi dalle conclusioni del verificatore purché ne utilizzi i dati di calcolo e li coordini con le risultanze istruttorie. Le contestazioni circa l’abusività di manufatti già oggetto di istanza di condono non assumono rilievo dirimente quando sia comunque integrata la saturazione dell’area.

Il Fatto

Nel 1977 l’originario proprietario di un’area di mq. 9.346 chiedeva una concessione edilizia per tre edifici residenziali con box-auto. La Commissione edilizia subordinava il rilascio alla sottoscrizione di atti di asservimento per complessivi mq. 4.200, pari al 45% della superficie, e la concessione veniva rilasciata nel 1978. A seguito di frazionamento, nel 1980 parte dell’area veniva trasferita alla dante causa degli appellanti, con voltura della concessione e successiva abitabilità.

Nel 2016 l’acquirente chiedeva una nuova concessione su mq. 5.210, sostenendo una capacità edificatoria residua di mq. 1.875,93. Il dirigente comunale, con nota del 18 ottobre 2016, denegava il titolo, calcolando una residua edificabilità di appena mq. 11,12. Il TAR Sicilia, Sezione staccata di Catania, rigettava il ricorso; da qui l’appello al C.G.A.R.S.

La Motivazione della Corte

Il Collegio, dato atto dell’acquiescenza della parte alla sottrazione delle superfici a corte esclusiva, ritiene infondato l’appello. La tesi degli appellanti prescinde completamente dalla considerazione di quanto già edificato e della saturazione della potenzialità edificatoria dell’area.

Il ragionamento parte da un dato: sull’area originaria di mq. 9.346 era stabilita una potenzialità edificatoria di mc. 14.187,661. Parte dell’area era ceduta a terzi per mq. 4.136 e parte alla dante causa per circa mq. 5.300. Su quest’ultima il verificatore stimava una potenzialità di mc. 7.696,16. Sommando i mc. 6.200 assentiti nel 1978, i mc. 362 della sanatoria del 2017 e i mc. 308,54 (da moltiplicarsi per quattro) delle sanatorie del 1986, la potenzialità edificatoria dell’area risulta integralmente assorbita.

La Corte precisa che tali conclusioni trovano sostegno nei calcoli della verificazione, anche a prescindere dalle conclusioni cui il verificatore era pervenuto. Su un totale assentibile di mc. 14.187,661 risultano realizzati volumi superiori: mc. 6.200 della concessione del 1978, mc. 1.496,16 delle sanatorie (rectius 1.596,16) e mc. 6.491,501 da altri acquirenti.

Non rilevano le contestazioni sui box auto e sui volumi ritenuti abusivamente realizzati: il Collegio considera dirimenti le stesse domande di sanatoria edilizia presentate dagli interessati nel tempo. Né il frazionamento può far discendere un aumento di cubatura, poiché la capacità edificatoria resta ancorata al lotto originario e non si moltiplica per effetto delle successive alienazioni.

L’appello è quindi respinto e la sentenza di primo grado confermata, con compensazione delle spese del grado.