Scavo preparatorio senza autonomia funzionale impone demolizione dopo decadenza permesso (TAR Puglia n. 1588 del 09.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In caso di decadenza del permesso di costruire, le opere realizzate prima della scadenza del titolo ma rimaste incompiute vanno distinte a seconda che siano autonome e funzionali oppure no. Se difettano di tali requisiti, il Comune deve ordinarne la demolizione e la riduzione in pristino ai sensi dell’art. 31 d.P.R. n. 380/2001, perché sono state eseguite in totale difformità rispetto al titolo abilitativo. La circostanza che lo scavo sia stato eseguito nella vigenza del permesso non esclude l’ordine ripristinatorio. La persistente validità della convenzione urbanistica è irrilevante, perché non incide sulla situazione di illegittimità dell’opera già realizzata.

Il Fatto

Il Comune di Casarano, dopo l’approvazione del Programma Integrativo di Riqualificazione delle Periferie, stipulava una convenzione urbanistica con la società poi succeduta alla ricorrente. L’accordo prevedeva la realizzazione, con risorse private, di una palazzina destinata ad alloggi parcheggio su terreno comunale e di un’area mercatale su terreni da acquisire.

Nel febbraio 2012 il Comune rilasciava il permesso di costruire n. 9/2012 e la società comunicava l’inizio dei lavori. Sopravvenute contestazioni sull’attuazione della convenzione bloccavano l’intervento. Nel 2019 l’amministrazione avviava il procedimento per la revoca della convenzione e la decadenza del titolo, concluso con la determinazione dirigenziale n. 20348 del 21.06.2019, che dichiarava la decadenza e ordinava la rimessione in pristino dell’area. La società impugnava l’ordine demolitorio davanti al TAR, deducendo che le opere erano state eseguite nella vigenza del titolo e che la convenzione era ancora efficace.

La Motivazione della Corte

Il Collegio richiama la sentenza dell’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n. 4 del 30 luglio 2024, che ha composto il contrasto giurisprudenziale sul regime delle opere parzialmente realizzate quando sopravviene la scadenza del titolo. Da quella decisione il TAR trae due principi: occorre distinguere se le opere incomplete siano autonome e funzionali; in caso negativo, il Comune deve disporne la demolizione ai sensi dell’art. 31 d.P.R. n. 380/2001, trattandosi di intervento eseguito in totale difformità dal permesso.

Applicando tale regola al caso concreto, il Tribunale rileva che l’unica opera realizzata al momento della decadenza era lo scavo preparatorio dell’edificio. Si tratta di un manufatto evidentemente privo dei requisiti di autonomia e funzionalità, quindi da qualificare come eseguito in totale difformità rispetto al titolo. Ne deriva il dovere dell’amministrazione di ordinare la demolizione e la riduzione in pristino.

Il TAR respinge anche l’argomento fondato sulla persistente validità della convenzione urbanistica e sulla possibilità di completare l’opera. Tali circostanze sono inidonee a incidere sulla situazione attuale dell’area, dove insiste un’opera edilizia illegittima e perciò doverosamente oggetto del provvedimento demolitorio.

L’ordine di rimessione in pristino è pertanto legittimo e il ricorso è respinto. Le spese di lite sono integralmente compensate, in considerazione del fatto che la decisione si fonda su principi di diritto fissati dalla giurisprudenza apicale successivamente alla presentazione del ricorso.