La s.c.i.a. non è ammessa per variazioni essenziali al permesso di costruire (TAR Lazio n. 14685 del 08.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
La s.c.i.a. non è utilizzabile per realizzare variazioni essenziali al permesso di costruire, ai sensi dell’art. 22, comma 2-bis, d.P.R. n. 380/2001. L’annullamento giurisdizionale del diniego di variante non determina la legittimità delle opere abusive medio tempore realizzate, né fa venire meno il potere di vigilanza dell’amministrazione che, accertato l’illecito edilizio, deve adottare atti idonei a impedire la prosecuzione dell’offesa al bene giuridico. Costituisce variazione essenziale l’incremento dell’altezza superiore alle soglie fissate dall’art. 17, comma 1, lett. c) e d), l.r. Lazio n. 15/2008, con conseguente impossibilità di derubricare l’intervento a modifica non essenziale. Il regolamento edilizio tipo ha funzione ermeneutica e di semplificazione, non essendo annoverabile tra le fonti del diritto.

Il Fatto

La società ricorrente impugnava la comunicazione con cui Roma capitale aveva dichiarato l’inefficacia della s.c.i.a. presentata il 21 marzo 2023 in variante al permesso di costruire del 12 ottobre 2017, ordinando di non effettuare le trasformazioni edilizie comunicate e rilevando l’abusività delle opere realizzate. L’intervento riguardava la demolizione e riedificazione di tre palazzine, preceduto da una complessa vicenda amministrativa conclusasi con l’annullamento giurisdizionale, ad opera del Consiglio di Stato, del diniego di variante sostanziale al titolo edilizio originario.

Dopo tale pronuncia, la società presentava una nuova s.c.i.a. in variazione, dichiarata inefficace dall’amministrazione per contrasto con le regole edilizie e urbanistiche vigenti. Successivamente all’introduzione del giudizio, Roma capitale rilasciava il permesso di costruire in variante e in sanatoria del 1° febbraio 2024, assentendo le medesime modifiche oggetto della segnalazione impugnata.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha preliminarmente rigettato l’istanza di rinvio, ritenendo la vicenda dell’occupazione di suolo pubblico da parte della gru di cantiere giuridicamente indipendente dall’oggetto del ricorso, non ricorrendo i presupposti dell’art. 73, comma 1-bis, cod. proc. amm. Ha poi accolto l’eccezione di improcedibilità, rilevando che il rilascio del permesso di costruire in variante e in sanatoria aveva fatto venire meno l’interesse alla decisione della domanda di annullamento, essendo le modifiche assentite le medesime di quelle oggetto della s.c.i.a. dichiarata inefficace.

Il Collegio ha comunque scrutinato le doglianze nel merito, ex art. 34, comma 3, cod. proc. amm., attesa l’insistenza della ricorrente per l’accertamento dell’illegittimità a fini risarcitori, reputandole infondate. Ha osservato che la pronuncia del Consiglio di Stato non aveva accertato la formazione del silenzio-assenso sulla variante, ma si era limitata a rilevare un difetto di istruttoria e di motivazione, con conseguente inidoneità della s.c.i.a. ad abilitare interventi realizzati in difformità dal titolo edilizio.

Quanto al merito, il Tribunale ha richiamato l’art. 22, comma 2-bis, t.u. edilizia, che esclude il ricorso alla segnalazione per le variazioni essenziali al permesso di costruire, nozione comprensiva degli aumenti di altezza superiori alle soglie di cui all’art. 17, comma 1, lett. c) e d), l.r. Lazio n. 15/2008. L’edificio «A» era stato innalzato di un intero piano, con incremento superiore al 10%, e le opere di tamponatura all’ultimo piano rivelavano l’intento di creare nuova volumetria abitativa, nonostante la qualificazione formale come «stenditoio condominiale».

Il Tribunale ha infine disatteso le argomentazioni difensive sulla natura unitaria del compendio edilizio, richiamando il regolamento edilizio tipo e il d.m. n. 1820/1960 ai fini della nozione di «edificio», e ha concluso per la correttezza della qualificazione delle tre fabbricazioni come edifici autonomi, con conseguente legittimità della declaratoria di inefficacia della s.c.i.a. e dell’ordine ripristinatorio.