SCIA e opere su parti comuni (TAR Liguria n. 465 del 23.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
In presenza di una s.c.i.a. avente ad oggetto la modifica della destinazione d’uso di una porzione immobiliare in comunione, il Comune è tenuto a verificare che il richiedente disponga di un titolo idoneo a presentare la dichiarazione, senza sostituirsi al giudice civile nella soluzione dei conflitti tra comproprietari. A fronte di contestazioni provenienti da una minoranza di comunisti, l’Amministrazione non può limitarsi a prendere atto della delibera assembleare, ma deve svolgere le necessarie indagini istruttorie sulla fondatezza delle opposizioni. Il preavviso di rigetto non esaurisce il perimetro motivazionale del provvedimento conclusivo: il Comune può introdurre ragioni ulteriori, purché costituiscano diretta conseguenza delle osservazioni presentate dal privato e non integrino autonome e nuove ragioni ostative. La realizzazione di interventi che comportino la cessione del godimento di un bene comune a soggetti estranei, con alterazione della destinazione, richiede il consenso di tutti i comproprietari.

Il Fatto

Il legale rappresentante della società che amministra un complesso immobiliare presenta, tramite tecnico, una s.c.i.a. per trasformare una porzione di un immobile comune — adibita a sala riunioni — in alloggio per il custode. Il Comune chiede integrazioni documentali, tra cui la delibera di consenso assembleare e chiarimenti sulla titolarità della presentazione, evidenziando inoltre che l’intervento appare ascrivibile alla ristrutturazione edilizia per l’aumento del carico urbanistico.

Alcuni comproprietari trasmettono una diffida e un parere legale. L’Amministrazione comunica i motivi ostativi, incentrati sulla mancanza del consenso di tutti i comunisti, e poi inibisce definitivamente gli effetti della s.c.i.a. Il ricorrente impugna dapprima le note endoprocedimentali e, con motivi aggiunti, il diniego definitivo, contestando la legittimazione richiesta, la qualificazione delle opere e il mancato rilievo di una pronuncia della Corte di appello favorevole alla destinazione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio rileva in via preliminare l’inammissibilità del ricorso principale, avendo ad oggetto la richiesta di integrazioni e il preavviso di rigetto, atti endoprocedimentali non immediatamente lesivi.

Sui motivi aggiunti, il Tribunale esclude la violazione dell’art. 10-bis legge n. 241/1990: le ragioni ulteriori introdotte nel provvedimento conclusivo sono ammesse quando costituiscono diretta conseguenza delle osservazioni del privato, come nel caso in cui il Comune replica al parere legale volto a escludere il cambio di destinazione. La qualificazione come ristrutturazione era già emersa nel procedimento ed è corollario del rilievo sulla modifica di destinazione, non nuova ragione ostativa.

Quanto alla legittimazione, il Collegio ribadisce che il Comune deve verificare l’esistenza di un titolo idoneo, ma, in presenza di contestazioni, non può esimersi dal compiere le necessarie indagini istruttorie, senza però risolvere questioni giuridiche complesse o conflitti privatistici. Sul punto richiama il precedente del Cons. Stato sez. IV n. 7997 del 04.10.2024.

Il richiamo alla pronuncia della Corte di appello è superato dalla diversità della situazione di fatto: in quel caso la creazione dell’alloggio era compatibile con la conservazione dei beni comuni, mentre oggi si sopprimerebbero definitivamente le aree comuni. Il Collegio ritiene inoltre necessario il consenso unanime dei comproprietari, richiamando Cass. civ. sez. VI n. 5060 del 25.02.2020, oltre al vincolo di immodificabilità discendente dall’atto costitutivo della comunione.

Respinto il motivo sulla qualificazione dell’intervento, priva di autonoma rilevanza ostativa, il ricorso aggiuntivo è infondato. Le spese sono compensate per la peculiarità della questione.