Limite di densità edilizia applicabile solo agli interventi di demolizione e ricostruzione (TAR Liguria n. 466 del 23.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il limite inderogabile di densità fondiaria di 5 mc/mq fissato dall’art. 7, secondo comma, del d.m. 2 aprile 1968 per i comuni al di sotto dei 50 mila abitanti si applica esclusivamente alle trasformazioni per singoli edifici mediante demolizione e ricostruzione. Per le altre tipologie di intervento, la densità fondaria va desunta dalla disciplina urbanistica dettata in sede di formazione degli strumenti urbanistici. L’applicazione di tale limite a un intervento di mero ampliamento mediante sopraelevazione dell’edificio esistente integra violazione di legge per difetto di presupposto. La ratio della norma risiede nella nuova incidenza sul tessuto urbano delle zone densamente edificate, che solo la sostituzione edilizia determina.

Il Fatto

La società ricorrente, proprietaria di un immobile ad uso alberghiero sito in Diano Marina, presentava istanza di permesso di costruire per la sopraelevazione dell’edificio con realizzazione di un quarto piano fuori terra e soprastante lastrico solare ad uso solarium. L’immobile ricade in un sub-ambito a destinazione turistico-ricettiva alberghiera, disciplinato dall’art. 47 delle N.T.A. del P.U.C., che ammette unicamente la destinazione alberghiera.

Il Comune respingeva l’istanza con provvedimento dell’8 maggio 2024, richiamando il parere contrario del responsabile del procedimento fondato sul superamento del limite inderogabile di densità edilizia di 5 mc/mq previsto per i comuni sotto i 50 mila abitanti dall’art. 7, secondo comma, del d.m. n. 1444/1968. La società impugnava il diniego e gli atti presupposti davanti al TAR Liguria, deducendo cinque motivi di gravame.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale concentra l’analisi sui primi quattro motivi, con cui la ricorrente contesta l’applicabilità dei limiti di densità previsti per le zone omogenee B. Secondo la tesi attorea, l’area sarebbe classificata dal P.U.C. come zona D, e in ogni caso il limite non opererebbe per il mero ampliamento. I motivi non sono graduati, sicché il Collegio ritiene di decidere la causa sulla seconda questione, di più agevole soluzione.

La ragione del diniego si fonda sul superamento del limite di densità fondiaria di 5 mc/mq previsto per le zone B dall’art. 7, secondo comma, del d.m. n. 1444/1968. Il Collegio ne ricostruisce il contenuto: la disposizione stabilisce che nelle zone B le densità territoriali e fondiarie sono determinate in sede di formazione degli strumenti urbanistici, e che solo qualora le previsioni di piano consentano trasformazioni per singoli edifici mediante demolizione e ricostruzione non sono ammesse densità fondiarie superiori ai limiti ivi indicati.

Da qui l’interpretazione accolto dal Tribunale: il limite in questione, relativo alla densità fondiaria e non territoriale, vale a dire alla volumetria massima ammissibile sulla singola area edificabile, trova applicazione in presenza di trasformazioni mediante demolizione e ricostruzione. Per le altre tipologie di intervento occorre invece aver riguardo alla densità fondiaria stabilita in sede di formazione degli strumenti urbanistici.

A sostegno di tale lettura il Collegio richiama, oltre all’argomento letterale, la ratio normativa: la previsione di limiti massimi di densità fondiaria è posta per i soli interventi che, comportando la demolizione di volumetrie esistenti, hanno una nuova incidenza sul tessuto urbano delle zone densamente edificate. Essendo pacifico che nella fattispecie non si configura un intervento di demo-ricostruzione, bensì di ampliamento mediante sopraelevazione dell’edificio esistente, è stato applicato un limite di densità fondiaria non pertinente all’intervento in progetto.

Il ricorso è pertanto fondato e viene accolto, con assorbimento delle altre censure. La peculiarità della questione induce il Collegio a disporre la compensazione delle spese di giudizio tra le parti costituite. Il provvedimento impugnato è annullato.