Soffitta in abitazione cambio d’uso richiede permesso di costruire (Cons. Stato n. 2315 del 18.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La trasformazione di una soffitta, originariamente destinata a volume tecnico non residenziale, in locale abitativo con accorpamento a unità attigua integra ristrutturazione edilizia con mutamento di destinazione d’uso e ampliamento, soggetta a permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001, e non manutenzione straordinaria ex art. 3, lett. b), d.P.R. n. 380/2001. Il cambio d’uso da volume tecnico a locale abitativo determina incremento delle superfici utili e aggravio del carico urbanistico, integrando variazione essenziale. In zona omogenea A è dovuto il parere preventivo dell’amministrazione culturale ex art. 33, comma 4, d.P.R. n. 380/2001 e art. 16 L.R. Lazio n. 15/2008; decorso il termine di novanta giorni l’amministrazione provvede autonomamente. Non è tutelabile alcun affidamento sulla conservazione di opere abusive.

Il Fatto

Con determina dirigenziale n. 420/2015 Roma Capitale ha ingiunto all’appellante la rimozione e la demolizione di opere abusive realizzate in un immobile sito in Roma, irrogando una sanzione pecuniaria di euro 15.000,00. Gli interventi contestati consistevano nella trasformazione di un locale tecnico (soffitta) in residenziale, con accorpamento a un locale attiguo già oggetto di concessione in sanatoria del 1997.

L’abuso era stato accertato dalla Polizia Municipale nel 2010; l’immobile ricade in zona omogenea A, donde la richiesta di parere alla Soprintendenza nel 2013 e, in difetto di riscontro, l’adozione del provvedimento sanzionatorio. Il TAR Lazio ha accolto parzialmente il ricorso, annullando solo la parte relativa alla sanzione pecuniaria per difetto di motivazione sui criteri di quantificazione, e respingendo i motivi sulla qualificazione dell’intervento e sulle censure procedimentali. L’appellante ha proposto appello con cinque motivi; il Comune ha eccepito l’improcedibilità per sopravvenuta carenza di interesse.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’istanza di rinvio, richiamando l’orientamento secondo cui, ai sensi dell’art. 73, comma 1-bis, c.p.a., il rinvio richiede situazioni eccezionali (Cons. Stato, Sez. II, n. 5911 del 2025). Nessun ostacolo impedisce all’amministrazione di accogliere l’istanza di regolarizzazione fondata sulla normativa regionale sul recupero dei sottotetti anche in presenza di un giudicato sugli atti demolitori.

L’eccezione di improcedibilità è infondata: la nuova determinazione dirigenziale costituisce atto meramente confermativo, adottato in assenza di nuova istruttoria e in esecuzione della sentenza del TAR, e non determina alcun onere impugnatorio né carenza di interesse.

Nel merito, il TAR ha correttamente qualificato l’intervento come ristrutturazione edilizia con mutamento di destinazione d’uso e ampliamento. Le opere di accorpamento con cambio di destinazione non rientrano nella manutenzione straordinaria, che presuppone la conservazione della volumetria complessiva e dell’originaria destinazione d’uso. Il passaggio da soffitta a locale abitativo altera l’assetto funzionale dell’immobile e assume rilievo ancor maggiore in zona A (richiamato Cons. Stato, Sez. VII, n. 9416/2023).

Il titolo richiesto è dunque il permesso di costruire ex art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001, incontestatamente assente. Quanto al profilo procedimentale, l’amministrazione ha correttamente richiesto il parere alla Soprintendenza e, decorso il termine di novanta giorni, ha proceduto autonomamente ex art. 33, comma 4, d.P.R. n. 380/2001. È irrilevante e non tutelabile l’affidamento del privato su opere abusive. L’istanza risarcitoria è respinta per mancanza di danno ingiusto. L’appello è quindi respinto, con condanna alle spese.