Soppalco e manufatto su terrazzo: serve il permesso di costruire (Cons. Stato n. 2198 del 17.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La disciplina edilizia del soppalco va apprezzata caso per caso, in relazione alle caratteristiche del manufatto. Il permesso di costruire è necessario quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, con incremento delle superfici e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico. Si rientra negli interventi edilizi minori, per i quali il titolo non è richiesto, solo ove lo spazio ricavato consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone. La realizzazione di un soppalco, anche ad uso accessorio, non qualifica intervento manutentivo, ma innovativo, aggiungendosi ex novo un elemento sostanziale che rende diverso l’organismo edilizio preesistente. In presenza di un atto plurimotivato è sufficiente la legittimità di una sola ragione giustificatrice per sorreggere l’intero provvedimento.

Il Fatto

Il Comune di Napoli, all’esito di un sopralluogo della polizia municipale, ingiungeva con ordinanza dirigenziale la demolizione di una serie di opere eseguite sine titolo in un appartamento e sul terrazzo di pertinenza. Tra queste, un solaio intermedio impostato a circa 2,7 metri dal calpestio e a circa 2,1 metri dalla copertura, esteso all’intera superficie dell’unità immobiliare, e un manufatto a forma di “elle” sul terrazzo, chiuso perimetralmente e coperto, adibito a sala svago con ricavo di un vano lavanderia.

Il proprietario impugnava l’ordinanza davanti al TAR Campania, che respingeva il ricorso. Proponeva quindi appello, dolendosi in particolare della qualificazione del solaio come soppalco con incremento di superficie e della ritenuta necessità del permesso di costruire, nonché dell’assorbimento delle censure relative agli interventi minori.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato affronta anzitutto la censura di surrogazione giudiziale della motivazione dell’atto. L’appellante sosteneva che l’ordinanza contestasse la sola realizzazione di un “solaio intermedio” e non un soppalco con incremento di superficie abitativa. La Sezione ritiene la doglianza infondata sul piano tecnico: descrivere un solaio che divide orizzontalmente un’unità immobiliare creando un nuovo livello significa descrivere un soppalco. La contestazione contenuta nel provvedimento è dunque congrua rispetto all’opera accertata.

Nel merito, la Corte richiama i criteri consolidati: la valutazione è caso per caso, e il titolo edilizio si impone quando il soppalco non è di modeste dimensioni, comporta sostanziale ristrutturazione e incrementa le superfici con ulteriore carico urbanistico. Vengono richiamati Cons. Stato n. 1002 del 2022, Cons. Stato n. 4780 del 2019 e Cons. Stato n. 4166 del 2018. Nella specie il solaio occupa l’intera superficie dell’appartamento, è raggiungibile mediante scala e presenta altezza utile di circa 2,10 metri, con idoneità a ospitare la presenza umana: caratteristiche che escludono ictu oculi tanto le modeste dimensioni quanto la natura pertinenziale.

La Sezione precisa poi che l’opera non rientra nell’edilizia libera, perché interessa le parti strutturali dell’edificio anche nelle ipotesi di esonero dalle pratiche strutturali e antisismiche previste dall’art. 6-bis, comma 2, d.P.R. n. 380/2001. Né può qualificarsi manutenzione straordinaria ai sensi degli artt. 3 e 22 del d.P.R. n. 380/2001, perché la costruzione del soppalco aggiunge ex novo un elemento sostanziale. L’appellante non ha mai presentato né DIA né SCIA, con la conseguenza che gli interventi restano senza titolo.

Quanto al manufatto sul terrazzo, la Corte conferma che un’opera di circa 80 metri quadri, delimitata stabilmente su quattro lati e soffitto e destinata a sala svago, dunque abitabile e abitata, non può essere considerata pertinenza urbanistica. Infine, sulla censura relativa all’assorbimento dei punti minori dell’ordinanza, il Collegio ribadisce che in presenza di un atto plurimotivato basta la legittimità di una sola ragione giustificatrice: accertata l’abusività delle opere principali, l’eventuale accoglimento sulle altre non eliminerebbe l’obbligo di demolizione e ripristino. L’appello è quindi respinto, con condanna alle spese e rigetto della richiesta di verificazione o CTU.