Oneri di urbanizzazione a scomputo e obbligazione propter rem del comproprietario (Cons. Stato n. 2110 del 13.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’obbligazione di pagare il contributo per gli oneri di urbanizzazione, con la correlata facoltà di eseguire le opere a scomputo, costituisce obbligazione propter rem che grava sul proprietario stipulante la convenzione urbanistica e, in caso di comproprietà del lotto, su tutti i comproprietari in solido ai sensi dell’art. 1294 cod. civ. La realizzazione diretta delle opere di urbanizzazione non integra un’obbligazione sostitutivo-estintiva del debito pecuniario, ma una mera facultas solutionis: ove la prestazione resti inattuata, rimane dovuto l’intero contributo. L’incremento dell’importo rispetto alla pretesa iniziale, derivante dall’applicazione dei coefficienti di aggiornamento tariffario, non è contestabile in appello se la verificazione ha confermato i conteggi comunali. Il giudice amministrativo non può disporre d’ufficio una condanna per somma maggiore non oggetto del ricorso di primo grado.

Il Fatto

In attuazione di un piano esecutivo convenzionato per la realizzazione di cinque fabbricati civili, il Comune stipulava con i proprietari dei terreni una convenzione edilizia che, quantificati gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, autorizzava la realizzazione diretta di parte delle opere a scomputo degli importi dovuti. Per il lotto 7 veniva rilasciato il permesso di costruire; alla proprietaria originaria subentravano, dapprima, una società acquirente di una quota del terreno e, successivamente, gli odierni appellanti quali eredi.

Il Comune agiva dinanzi al TAR Piemonte per la condanna al pagamento degli oneri, pari a 69.865,96 euro, in solido dei privati e della società. Il TAR accoglieva il ricorso, accertando il credito comunale. I privati appellano contestando la metodologia di calcolo e lamentando la mancata assunzione di una CTU sui lavori effettivamente eseguiti.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’appello muovendo dalla qualificazione del rapporto. L’obbligo di corrispondere il contributo, con la facoltà di eseguire le opere a scomputo, è obbligazione propter rem: esso grava su chi ha stipulato la convenzione e, poiché il lotto appartiene oggi in comproprietà alla società e agli appellanti, tutti sono tenuti in solido ex art. 1294 cod. civ. per gli oneri relativi alle opere non realizzate.

Il Collegio affronta poi la tesi degli appellanti secondo cui sarebbe dovuta la sola quota di oneri secondari non scomputati. La realizzazione delle opere non costituisce oggetto di un’obbligazione sostitutivo-estintiva del debito pecuniario, ma soltanto una facultas solutionis. Se la prestazione resta inattuata, rimane dovuto l’intero contributo: il privato non può invocare la parziale esecuzione per ridurre la propria esposizione.

Sul piano del calcolo, la Corte valorizza la verificazione disposta in secondo grado. L’incremento dell’importo dovuto è frutto dell’applicazione dei coefficienti di aggiornamento tariffario; la verificazione ha confermato i conteggi comunali e, all’esito del sopralluogo, non sono emerse opere di urbanizzazione primaria o secondaria riconoscibili. Il procedimento di verificazione risulta esente da vizi e la somma pretesa era interamente dovuta, con conseguente conferma della sentenza del TAR.

Quanto alla richiesta del Comune di condanna per l’importo ulteriore quantificato dal verificatore, il giudice amministrativo non può pronunciarla, trattandosi di somma maggiore rispetto alla pretesa iniziale e non oggetto del ricorso di primo grado. Le spese seguono la soccombenza; il compenso del verificatore, liquidato secondo i parametri del DM n. 30/5/2002, è posto a carico degli appellanti.