Soppalco non praticabile è soffitto, non nuovo piano: sanatoria e demolizione regolari (Cons. Stato n. 4126 del 21.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La dicitura “soppalco non praticabile” contenuta nella tavola progettuale allegata al permesso di costruire, letta unitamente alla relazione tecnica e alla disciplina urbanistica richiamata, individua il soffitto che delimita il volume del piano terra e non un sottotetto abitabile. Il titolo edilizio che abbia autorizzato il solo cambio di destinazione d’uso non copre la creazione di un nuovo piano con locali e servizio igienico. L’opera così realizzata eccede il limite del trenta per cento della SUN autorizzata e integra difformità totale, con obbligo di demolizione. Difetta il requisito della doppia conformità e il diniego di sanatoria costituisce atto dovuto e vincolato, il cui onere probatorio grava interamente sul richiedente.

Il Fatto

I proprietari di una baita censita nel Patrimonio Edilizio Montano impugnavano il diniego di regolarizzazione urbanistica e l’ordinanza di demolizione adottati dal Comune. L’immobile era stato interessato da un permesso di costruire rilasciato nel 2016 per modifiche interne con creazione di una parte abitativa non permanente. Nel 2023 gli interessati presentavano istanza di sanatoria per opere eseguite tra il 2020 e il 2021, qualificate come aggiornamento delle planimetrie.

Il Comune negava la sanatoria richiamando i pareri della Commissione edilizia, che avevano rilevato il contrasto con le Norme di Attuazione del PEM e l’eccedenza del limite del trenta per cento della SUN. Contestualmente ordinava la demolizione delle opere abusive, tra cui un nuovo piano accessibile mediante scala interna. Il TRGA di Trento respingeva i ricorsi riuniti; di qui l’appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla qualificazione dell’edificio: la baita rientra nella tipologia “Tieja dal fen”, per la quale le NTA del PEM non ammettono la realizzazione di nuovi solai o piani di calpestio. L’unica eccezione, prevista per la diversa tipologia “Tobià”, consente parti soppalcate entro il quaranta per cento della superficie interna del piano con destinazione fienile.

Su questa base il Consiglio di Stato esamina il contenuto effettivo del titolo edilizio. La relazione tecnica allegata al permesso richiama la disciplina urbanistica e descrive unicamente la creazione di cucina, stube, camera e bagno al piano terra; non menziona alcun elemento strutturale ulteriore. La tavola di progetto riporta la sola pianta del piano terra e la dicitura “soppalco non praticabile” per delimitare spazi altrimenti troppo alti. Il computo della SUL conferma la sola variazione di destinazione del piano terra.

Ne trae la conclusione che il “soppalco” è un soffitto e non un nuovo solaio o piano. Non vi è dunque alcuna divergenza interpretativa del titolo né alcuna disapplicazione dello stesso da parte del giudice di primo grado: questi ha preso atto del contenuto del permesso e lo ha letto in conformità alla normativa vigente. Cadono pertanto le censure di eccesso di potere giurisdizionale e di errata applicazione della normativa sulla SUN.

Il piano ricavato nel sottotetto non è autorizzato, eccede il trenta per cento della SUN e integra difformità totale ai sensi dell’art. 128 l.p. n. 1 del 2008, con conseguente obbligo di demolizione ex art. 129 della medesima legge provinciale. Difetta il requisito della doppia conformità richiesto dall’art. 135, con richiamo all’art. 36 d.P.R. n. 380/2001. Il mero richiamo all’art. 129 in luogo dell’art. 135 è profilo formale, senza incidenza sull’istruttoria e sul contenuto del provvedimento.

Quanto alle censure istruttorie, la verificazione e la consulenza tecnica sono mezzi sottratti alla disponibilità delle parti, affidati al prudente apprezzamento del giudice, la cui motivazione può essere desunta dal contesto argomentativo complessivo (Cons. Stato n. 1166 del 2025). L’onere di provare la doppia conformità grava sul richiedente: in sua mancanza l’unico provvedimento emanabile è il diniego (Cons. Stato n. 840 del 2026; n. 8725 del 2015). Le questioni di costituzionalità sono inammissibili per difetto di rilevanza e comunque manifestamente infondate. L’appello è respinto, con condanna alle spese.