Sottotetto abitativo e stato legittimo: prova tramite catasto di primo impianto (TAR Lombardia n. 61 del 07.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di stato legittimo degli immobili, ai sensi dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380 del 2001, la destinazione abitativa di un’unità immobiliare può essere dimostrata, in mancanza del titolo edilizio originario e in presenza di un principio di prova, mediante le risultanze catastali di primo impianto e i titoli successivi che hanno disciplinato interventi sull’immobile. La concessione in sanatoria che abbia assentito la realizzazione di un angolo cottura e di un servizio igienico in un sottotetto ne legittima la destinazione abitativa, non essendo altrimenti giustificabile l’autorizzazione di tali opere in un vano non destinato alla permanenza di persone. Il diniego di permesso di costruire e l’ordine di ripristino che si fondano sulla mancata dimostrazione della liceità abitativa sono pertanto illegittimi, non potendo assumersi decisioni contrastanti con il titolo abilitativo, fermo restando il potere del Comune di intervenire a tutela della sicurezza e della salubrità.

Il Fatto

La ricorrente è proprietaria di un’unità immobiliare collocata nel sottotetto di un edificio nel Comune di Milano. In data 27 marzo 2023 ha presentato istanza di rilascio del permesso di costruire per opere interne volte a migliorare il contesto igienico-sanitario: creazione di un piccolo antibagno, modifica della zona cottura e del locale bagno, riduzione del locale giorno-notte.

Con provvedimento del 22 dicembre 2023 il Comune ha rigettato l’istanza per mancata dimostrazione della liceità dell’uso residenziale, per carenza delle condizioni di abitabilità (altezza e rapporti areoilluminanti) e per difetto di prova del miglioramento igienico-sanitario, ordinando contestualmente il ripristino dello stato dei luoghi al fine di ricondurre l’unità a sottotetto senza permanenza di persone. La ricorrente ha impugnato il diniego e l’ordine di ripristino, chiedendo l’annullamento; il Comune si è costituito resistendo.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina congiuntamente il primo e il secondo motivo, con i quali la ricorrente deduce la dimostrazione della liceità abitativa, prodotta in sede procedimentale mediante le schede catastali di primo impianto e la concessione in sanatoria del 17 novembre 1999, e la conseguente insussistenza di alcun abuso da sanzionare ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. n. 380 del 2001.

Il giudice ricostruisce la disciplina dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380 del 2001, nella formulazione vigente all’epoca del provvedimento impugnato. Lo stato legittimo è desumibile dal titolo abilitativo che ha previsto o legittimato la costruzione e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento sull’intero immobile. In mancanza, e in presenza di un principio di prova del titolo, la dimostrazione può fondarsi sulle informazioni catastali di primo impianto e sui titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

La concessione in sanatoria del 1999 ha assentito la formazione di un servizio igienico, angolo cottura e lucernario in “abitazione posta al piano sottotetto”. Per il Collegio tale titolo ha legittimato la funzione abitativa: non si spiegherebbe altrimenti l’autorizzazione di un angolo cottura e di un servizio igienico in un vano non destinato alla permanenza di persone. Questa considerazione è già decisiva.

In via subordinata, ove si ritenesse che la formula si limiti a prendere atto della destinazione impressa da titoli precedenti, il Collegio attribuisce rilievo decisivo, in mancanza del titolo originario e stante il principio di prova costituito dalla sanatoria, alle schede catastali di primo impianto, dalle quali risulta la destinazione dell’unità ad abitazione. La prova della liceità abitativa risulta dunque fornita.

Ne deriva l’illegittimità del provvedimento che fonda il diniego e il ripristino proprio sulla mancata dimostrazione della destinazione abitativa. Il Collegio esclude infine che possa opporsi il difetto dei requisiti richiesti dalla normativa vigente per la permanenza di persone: in applicazione del principio tempus regit actum il raffronto va operato con la normativa vigente all’epoca di realizzazione dell’immobile, e la sussistenza del titolo abilitativo impedisce decisioni con esso contrastanti, salvi i poteri straordinari del Comune in caso di pericoli per la sicurezza o la salubrità. Il ricorso è accolto, con annullamento dell’atto impugnato e compensazione delle spese per la particolarità della situazione fattuale.