Spese condominiali: risponde il proprietario, non l’assegnatario della casa familiare (Cass. civ. n. 13963/2026)

Principi di diritto (Massima)

L’amministratore di condominio può riscuotere i contributi per la manutenzione e l’esercizio delle parti e dei servizi comuni esclusivamente dal condomino, cioè dall’effettivo proprietario o titolare di un diritto reale sulla singola unità immobiliare.

Il coniuge o convivente assegnatario della casa familiare non è legittimato passivo dell’azione diretta del condominio per il pagamento degli oneri condominiali, poiché il diritto derivante dall’assegnazione della casa familiare costituisce un diritto personale di godimento sui generis e non un diritto reale.

Nell’opposizione a decreto ingiuntivo soggetta a mediazione obbligatoria, l’onere di promuovere la procedura grava sulla parte opposta; l’omesso esperimento, se tempestivamente eccepito o rilevato, comporta l’improcedibilità della domanda monitoria e la revoca del decreto ingiuntivo, non la sua definitività.

Il Fatto

Un condominio otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti dell’assegnataria della casa familiare per il pagamento di spese condominiali relative a un immobile di proprietà esclusiva del coniuge. L’opposizione veniva inizialmente rigettata, ma il giudice d’appello riformava la decisione, ravvisando il difetto di legittimazione passiva dell’assegnataria e revocando il decreto ingiuntivo.

Il condominio ricorreva per cassazione sostenendo, da un lato, che l’assegnataria fosse tenuta al pagamento degli oneri in quanto titolare del diritto di abitazione e, dall’altro, che il decreto ingiuntivo dovesse considerarsi definitivo per il mancato esperimento della mediazione obbligatoria. Contestava inoltre la mancata considerazione della documentazione posta a fondamento della domanda monitoria.

La Motivazione della Corte

La Cassazione esamina preliminarmente la questione della mediazione. Nelle controversie soggette a mediazione obbligatoria introdotte mediante decreto ingiuntivo, una volta instaurata l’opposizione e decise le istanze sulla provvisoria esecuzione, l’onere di promuovere la mediazione grava sulla parte opposta, cioè sul soggetto che ha ottenuto il decreto. Nel caso concreto tale onere incombeva quindi sul condominio. L’eventuale mancato esperimento della mediazione, se tempestivamente fatto valere, avrebbe comportato la revoca del decreto ingiuntivo e non la sua definitività, con conseguente assenza di interesse del condominio a dolersi della mancata declaratoria di improcedibilità.

Quanto al merito della pretesa, la Corte ribadisce che il soggetto passivamente legittimato nei confronti del condominio è esclusivamente il proprietario o il titolare di un diritto reale sull’unità immobiliare. L’assegnazione della casa familiare non attribuisce invece un diritto reale, ma un diritto personale di godimento sui generis. Da ciò discende che l’amministratore non può agire direttamente contro il coniuge assegnatario per il recupero degli oneri condominiali relativi all’immobile di proprietà dell’altro coniuge.

La documentazione relativa all’approvazione dei bilanci e ai rendiconti condominiali non può modificare tale conclusione, poiché attiene alla prova del credito ma non alla titolarità passiva dell’obbligazione nei confronti del condominio. Accertato che l’assegnataria non era proprietaria né titolare di un diritto reale sull’immobile, la Cassazione conferma quindi la revoca del decreto ingiuntivo e rigetta integralmente il ricorso del condominio.

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