Demolizione di parti comuni illegittima e parcheggi ex art. 41-sexies (Cass. civ. Sez. 2 n. 9565 del 14.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nel caso di frazionamento della proprietà di un immobile che dia luogo alla formazione di un condominio, la parte acquirente di una porzione entra a far parte del condominio ipso iure et facto relativamente alle parti comuni ex art. 1117 c.c., incluse quelle che si realizzano successivamente per addizione. Costituisce violazione degli artt. 1102 e 1122 c.c. la demolizione di parti comuni (quali fondazioni, muri maestri, pilastri e travi portanti) e l’appropriazione del suolo di sedime e del sottosuolo condominiale da parte di un singolo condomino, a prescindere dall’assenza di un pregiudizio alla staticità dell’edificio. L’art. 41-sexies della legge n. 1150/1942, introdotto dalla “Legge Ponte”, costituisce norma imperativa e inderogabile che impone la destinazione a parcheggio delle aree pertinenziali, attribuendo ai condomini un diritto reale d’uso azionabile anche verso i terzi acquirenti.

Il Fatto

Una società proprietaria di un’unità immobiliare in un edificio condominiale conveniva in giudizio l’altra società proprietaria della porzione residua, assumendo che quest’ultima, in forza di un permesso di costruire, avesse demolito gran parte dello stabile per realizzare nuove villette a schiera, eliminando gli spazi di parcheggio e sottraendo parti comuni come il suolo di sedime e il sottosuolo. La società attrice chiedeva la demolizione delle opere o, in subordine, l’accertamento dell’acquisto per accessione delle nuove costruzioni.

Il Tribunale accoglieva la domanda, ma la Corte d’appello di Firenze, riformando la decisione, respingeva sia la domanda principale sia quella riconvenzionale di risarcimento danni. La società soccombente proponeva ricorso per cassazione con cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i primi tre motivi, ritenendoli manifestamente fondati. Richiamando il principio per cui l’edificio condominiale comprende l’intero manufatto dalle fondamenta al tetto, la Suprema Corte afferma che il suolo su cui sorge l’edificio e la parte infima dello stesso sono oggetto di proprietà comune ex art. 1117 c.c. La demolizione di fondazioni e travi portanti, nonché l’occupazione del resede e del sottosuolo per realizzare locali seminterrati, non costituiscono un legittimo uso della cosa comune ex art. 1102 c.c., né rientrano tra le opere consentite dall’art. 1122 c.c.

Quanto alla disciplina dei parcheggi, la Corte richiama il consolidato indirizzo secondo cui l’art. 41-sexies della legge n. 1150/1942, introdotto dalla legge n. 765/1967, costituisce norma imperativa e inderogabile, operante anche nei rapporti privatistici. Tale norma impone agli originari proprietari-costruttori di destinare aree a parcheggio, attribuendo ai condomini un vero e proprio diritto reale d’uso sulle stesse, azionabile nei confronti di terzi acquirenti.

La decisione impugnata viene censurata per aver disconosciuto il diritto del condomino ad utilizzare a parcheggio l’area occupata dall’altra società, basandosi sulla mera circostanza che fosse rimasta disponibile un’area residua di 142 mq, senza confrontarsi con il vincolo legale di destinazione. La Corte conclude accogliendo il ricorso e cassando la sentenza impugnata con rinvio, affinché il giudice di merito riesamini la vicenda attenendosi ai principi enunciati.