Lo stato legittimo dell’immobile non si prova con l’abitabilità (Cons. Stato n. 3668 del 11.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Lo stato legittimo dell’immobile, ai sensi dell’art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. n. 380/2001, è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa. L’autorizzazione all’abitabilità e la licenza d’uso non hanno autonoma efficacia autorizzativa: certificano l’idoneità igienico-sanitaria, la sicurezza degli impianti e la salubrità dell’edificio, non la conformità urbanistico-edilizia. Pertanto, l’opera non riportata nel titolo edilizio e non altrimenti assentita deve reputarsi abusiva, non potendo l’agibilità supplire al titolo mancante. La circostanza che successivi atti amministrativi menzionino il vano non integra prova della sua legittima realizzazione, salvo che emerga un titolo idoneo a disciplinarlo.

Il Fatto

Il Comune ha emanato un’ordinanza di demolizione avente ad oggetto opere abusive relative a un fabbricato condominiale, contestando in particolare la realizzazione di un piano interrato e di una rampa carrabile di accesso ai locali deposito e box auto. I condomini hanno impugnato l’ordinanza e gli atti presupposti, deducendo la violazione della disciplina edilizia e l’eccesso di potere per travisamento dei fatti e difetto d’istruttoria.

Il T.a.r. per la Puglia, con sentenza in forma semplificata, ha accolto i ricorsi riuniti e annullato gli atti impugnati, valorizzando la autorizzazione all’abitabilità del 1971, che indicava la presenza del piano scantinato come conforme al progetto approvato nel 1968. Il Comune ha proposto appello, dolendosi del travisamento delle risultanze documentali e della violazione della legge n. 765/1967 e dell’art. 9-bis d.P.R. n. 380/2001.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’eccezione preliminare di difetto di legittimazione passiva del Condominio. L’ordinanza impugnata riguarda opere che non si riferiscono soltanto alle unità immobiliari dei singoli condomini, ma anche alle parti condominiali dell’immobile, con conseguente legittimazione passiva anche del condominio.

Nel merito, la Corte verifica se il piano interrato sia stato assentito ovvero se la sua edificazione risalga al periodo antecedente al 1967. Dalla documentazione allegata all’istanza del 1968 il piano interrato non risulta riportato, né emergono elementi da cui inferire un refuso o una mera dimenticanza. Non può quindi escludersi che il vano sia stato realizzato successivamente, tanto da essere dichiarato soltanto nel 1971.

La Corte confuta la lettura del primo giudice circa l’autorizzazione all’abitabilità. Pur attestando l’atto che l’immobile è comprensivo del piano scantinato e conforme al progetto approvato nel 1968, tale circostanza non emerge dalla documentazione in atti. Soprattutto, l’atto non assume autonoma efficacia autorizzativa: il titolo edilizio autorizza la costruzione o la modifica dell’immobile, mentre l’abitabilità certifica l’idoneità igienico-sanitaria, la sicurezza degli impianti e la salubrità dell’edificio.

Poiché l’immobile ricade sotto la legge Ponte, trova applicazione l’art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. n. 380/2001, che individua lo stato legittimo nel titolo abilitativo e nei titoli successivi che hanno disciplinato gli interventi. Nel caso in esame manca il titolo edilizio idoneo ad attestare che le opere siano state appositamente assentite: in sua assenza le opere non possono che essere reputate abusive. L’appello è dunque accolto e, in riforma della sentenza, i ricorsi di primo grado sono respinti. Le spese del doppio grado sono compensate in ragione dell’assoluta particolarità della vicenda.