Stima delle aree edificabili ICI tra discrezionalità comunale e sindacato del giudice (TAR Sardegna n. 477 del 18.06.2024)

Principi di diritto (Massima)
I criteri generali di stima dei valori venali delle aree edificabili, adottati dal Comune con atto regolamentare ai fini ICI e IMU, costituiscono espressione di discrezionalità amministrativa e sono sindacabili dal giudice amministrativo nei soli limiti dell’errore di fatto, dell’errore metodologico, della ingiustizia manifesta e delle altre figure sintomatiche dell’eccesso di potere. La suddivisione in sottozone di un ambito urbanistico unitario non è vietata da alcuna disposizione e risponde all’esigenza di una stima più precisa e attendibile. L’atto regolamentare, per sua natura generale e astratta, non può recepire gli elementi che incidono sul valore del singolo immobile: tali profili vanno valutati in sede di concretizzazione della stima e, se omessi, contestati impugnando l’avviso di accertamento dinanzi al giudice tributario, senza che ciò infici la legittimità dell’atto generale.

Il Fatto

Due società, proprietarie nel Comune di Cagliari di aree edificabili ricomprese nel medesimo Quadro normativo n. 4 Fangario e classificate parte in Zona IC e parte in Zona D, hanno impugnato davanti al TAR Sardegna le deliberazioni consiliari e di giunta con cui l’ente ha determinato i valori venali delle aree fabbricabili ai fini ICI, unitamente ai regolamenti applicativi e alle tariffe.

Le ricorrenti hanno ricollegato l’interesse all’annullamento agli avvisi di accertamento ricevuti per le annualità dal 2011 al 2015. Il Collegio, con distinte ordinanze istruttorie, ha chiesto chiarimenti sulla persistenza di tale interesse; le difese hanno depositato copia dei ricorsi pendenti avverso gli atti impositivi. Una sentenza parziale ha respinto la prima censura e disposto consulenza tecnica d’ufficio sui criteri di stima.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale dispone anzitutto la riunione dei due ricorsi, avendo a oggetto i medesimi atti e identiche censure, e ciò consente di utilizzare l’elaborato peritale redatto in uno dei giudizi anche ai fini della decisione dell’altro. Il Collegio ritiene di poter prescindere dalle eccezioni processuali del Comune, privilegiando l’esame del merito.

La prima censura investe la suddivisione dell’ambito unitario in due sottozone rilevanti ai fini ICI. Il motivo è infondato: non vi sono ragioni per discostarsi dalla sentenza parziale già resa, secondo cui quel modus procedendi non trova ostacolo in alcuna disposizione di legge, rientra nella discrezionalità comunale ed è funzionale a una stima più precisa e attendibile degli immobili tassati.

La seconda censura contesta correttezza, completezza e attualità dei criteri di stima. Anche questa non merita accoglimento alla luce degli esiti della consulenza tecnica d’ufficio. Il perito ha ritenuto che la perizia comunale abbia risposto in modo coerente ed esaustivo all’esigenza di una valutazione generale ma specifica per ubicazioni, destinazioni d’uso e potenzialità edificatorie, mantenendo la proporzionalità tra zone centrali e periferiche e tra aree convenzionate e non.

Quanto al rilievo sull’inattualità dei valori, la stessa consulenza ha evidenziato che le oscillazioni dei prezzi di mercato nel periodo considerato si sono mantenute entro un valore massimo dell’1%, variazioni incapaci di confutare l’attendibilità sostanziale dei criteri. Sul mancato adeguamento del PUC al piano paesaggistico regionale, il Collegio rileva che il profilo non era tra i motivi di ricorso ed è emerso solo in perizia. Un atto generale e astratto, quale il regolamento recante i criteri di stima, non può prendere in considerazione la complessità degli elementi che incidono sulla valutazione del singolo immobile: tali elementi vanno considerati dal Comune in sede di concretizzazione della stima, e l’eventuale omissione si contesta impugnando l’avviso innanzi al giudice tributario, senza incidere sulla legittimità dell’atto regolamentare.

I ricorsi sono pertanto respinti. Le spese di lite sono compensate, con eccezione del compenso del C.T.U., posto a carico della sola società nel cui giudizio il consulente è stato nominato.