Stima OMI non è fonte esclusiva del valore venale nella sanzione edilizia (TAR Toscana n. 1389 del 15.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le quotazioni O.M.I. non costituiscono fonte tipica di prova del valore venale dell’immobile, ma semplice strumento di ausilio e indirizzo per l’esercizio della potestà estimativa. Nell’applicare la sanzione pecuniaria per gli interventi eseguiti in assenza di SCIA, l’amministrazione non può fondarsi in via esclusiva sui valori O.M.I., dovendo stimare l’aumento di valore in concreto, con il metodo sintetico comparativo e in riferimento all’immobile specificamente considerato. La sanzione pecuniaria di cui all’art. 200, comma 1, l.r. n. 65/2014 è pari al doppio dell’aumento del valore venale e la misura di 1.000 euro opera solo come minimo edittale, quando l’incremento di valore sia inferiore. Il potere sanzionatorio edilizio ha natura vincolata e non richiede, di regola, la previa instaurazione del contraddittorio.

Il Fatto

La società ricorrente era stata destinataria di un ordine di demolizione per aver chiuso senza titolo, con infissi metallici, una loggia al piano terra di un edificio. Quel provvedimento è stato annullato dal TAR, che ha qualificato l’intervento come rientrante tra quelli sanzionabili in via pecuniaria.

Riesercitato il potere, il Comune ha irrogato una sanzione amministrativa pecuniaria calcolata ai sensi dell’art. 200, commi 1 e 7, l.r. n. 65/2014. La società ha impugnato il provvedimento e il successivo atto di rettifica, chiedendo la rideterminazione dell’importo nel minimo edittale o in misura inferiore.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge anzitutto la censura sulla mancata comunicazione di avvio del procedimento. Il potere di repressione degli abusi edilizi, anche quando si esprime mediante misure pecuniarie, ha natura vincolata e il suo esercizio non richiede, di regola, il contraddittorio preventivo con il privato.

Quanto all’art. 200, comma 1, l.r. n. 65/2014, il TAR corregge l’interpretazione della ricorrente. La norma commina la sanzione pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile; la somma di 1.000 euro non è la misura ordinaria, ma il minimo edittale applicabile quando l’incremento di valore risulti inferiore a quella soglia. La distinzione tra immobili residenziali e non residenziali rileva solo per gli abusi anteriori al 17 marzo 1985, ai sensi dell’art. 206 bis della stessa legge regionale. La determina dirigenziale invocata dalla società cede alla fonte primaria.

Il quarto motivo è invece fondato. Secondo la Cass. n. 25707/2015, richiamata dal Collegio, le quotazioni O.M.I. non sono fonte tipica di prova: costituiscono solo strumento di ausilio e indirizzo per la valutazione estimativa. L’indirizzo è recepito dal giudice amministrativo di appello (Cons. Stato Sez. VII n. 9303 del 30.10.2023), secondo cui la stima deve considerare ubicazione e caratteristiche dell’immobile, comparate con immobili omogenei. Nella specie il Comune ha fatto riferimento esclusivo ai valori O.M.I., senza adottare il metodo sintetico comparativo.

Respinse le censure sulla data di riferimento dei valori — gli abusi hanno carattere permanente, quindi valgono i valori prossimi all’irrogazione — e sull’assenza di incremento di valore della loggia, il Collegio esamina l’atto di rettifica. I motivi sull’autotutela sono inammissibili per difetto di interesse, avendo il Comune ridotto la sanzione nel contraddittorio processuale. Il coefficiente di vetustà invocato resta privo di supporto probatorio.

Il ricorso e i motivi aggiunti sono quindi accolti nei limiti di cui in motivazione, con annullamento dei provvedimenti e obbligo per il Comune di rideterminare l’importo secondo i criteri indicati. Spese compensate.