Abusi maggiori in area vincolata non sanabili e motivo nuovo in appello (Cons. Stato n. 1197 del 16.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nel regime del c.d. terzo condono edilizio, gli abusi c.d. maggiori consistenti in nuove costruzioni, ristrutturazioni o ampliamenti di superficie e volumetria, realizzati su aree sottoposte a vincolo paesaggistico, restano estranei all’ambito di applicazione della sanatoria, indipendentemente dalla data di imposizione del vincolo e dalla sua natura assoluta o relativa. Opera, per tali opere, una preclusione legale alla sanabilità che rende il diniego dell’amministrazione un atto a contenuto vincolato, adeguatamente motivato con l’indicazione dei presupposti di legge. Non è ammesso alcun bilanciamento con l’interesse privato all’abitazione, né alcun affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione abusiva, che il trascorrere del tempo non può legittimare. La doglianza concernente la natura del vincolo e la distanza dell’opera dal corso d’acqua, non proposta nel ricorso introduttivo, costituisce motivo nuovo inammissibile in appello.

Il Fatto

I ricorrenti hanno impugnato davanti al TAR Lazio la determinazione con cui Roma Capitale ha rigettato l’istanza di condono presentata nel 2004 per un ampliamento di superficie pari a 17,30 mq di un immobile sito in Roma, in area gravata dal vincolo paesaggistico relativo ai corsi d’acqua. Il primo giudice ha respinto il ricorso, ritenendo l’opera non suscettibile di sanatoria in ragione del vincolo e della natura sostanziale dell’abuso.

Gli originari ricorrenti hanno proposto appello, lamentando il difetto di istruttoria e di motivazione del diniego, la disparità di trattamento rispetto ad altri proprietari di fondi contigui, la lesione del legittimo affidamento per il lungo tempo trascorso e l’omessa comparazione degli interessi in gioco. A sostegno hanno richiamato alcune pronunce del medesimo TAR che, in distinti contenziosi, avevano annullato analoghi dinieghi per carenza di approfondimento sulla natura del fosso e sulla distanza dell’abuso.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato richiama anzitutto la disciplina del terzo condono dettata dall’art. 32 del d.l. n. 269 del 2003, convertito dalla legge n. 326 del 2003 e attuato in sede regionale dalla legge della Regione Lazio n. 12 del 2004. In presenza di vincolo sono sanabili soltanto gli abusi minori di cui ai numeri 4, 5 e 6 dell’Allegato 1, ossia restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, privi di aumento di cubatura e superficie e conformi alle ulteriori condizioni previste. Gli abusi maggiori restano esclusi, anche se l’area è sottoposta a inedificabilità relativa e gli interventi sono conformi agli strumenti urbanistici.

La Corte ritiene che il primo motivo, nella parte in cui censura la mancata verifica in concreto dei presupposti del vincolo, sia inammissibile per violazione dell’art. 104 cod. proc. amm., che vieta i motivi nuovi in appello. Le pronunce del TAR richiamate sono successive alla sentenza impugnata, ma la questione sulla natura del fosso e sulla distanza del manufatto è stata introdotta per la prima volta solo in sede di appello; nel ricorso introduttivo i ricorrenti si erano limitati a sostenere l’inconsistenza dell’abuso, tesi correttamente respinta.

Nel merito, l’ampliamento di 17,30 mq su area certamente vincolata, come attestato dalla scheda di destinazione urbanistica, integra un abuso sostanziale e non meramente formale. Il Collegio esclude che lo scopo abitativo e l’assenza di finalità speculative possano fondare una prevalenza automatica del diritto all’abitazione sull’interesse alla tutela del paesaggio, richiamando la giurisprudenza costituzionale sul punto. La disparità di trattamento è generica e indimostrata e non può costituire vizio invocabile a fronte di una questione di corretta applicazione della legge.

Quanto all’affidamento, il mero trascorrere del tempo non legittima situazioni ab origine contra ius, né la tolleranza può confondersi con una forma anomala di sanatoria. Il diniego è atto vincolato, ancorato all’esistenza del vincolo e all’incremento di superficie, e la motivazione assolve all’onere dell’art. 3 della legge n. 241 del 1990 mediante la verifica dei presupposti. Non residua alcuno spazio per un bilanciamento con gli interessi privati: la prevalenza dell’interesse pubblico in zona vincolata è in re ipsa, in ragione del rilievo dell’art. 9 Cost. L’appello è pertanto respinto, con condanna alle spese.