Terzo condono, abusi maggiori in area vincolata non sanabili (Cons. Stato n. 1198 del 16.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nel c.d. terzo condono, disciplinato dall’art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269/2003, convertito dalla legge n. 326/2003, e dalla l.r. Lazio n. 12/2004, le opere abusive realizzate in aree sottoposte a vincolo paesaggistico sono sanabili solo se ricorrono congiuntamente tutte le condizioni di legge: realizzazione anteriore all’imposizione del vincolo, conformità alle prescrizioni urbanistiche, riconducibilità agli abusi minori senza aumento di superficie e volume, previo parere dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo. Gli abusi maggiori consistenti in nuove costruzioni con incremento di volumetria e superficie restano non sanabili anche se il vincolo comporta inedificabilità solo relativa e le opere siano conformi agli strumenti urbanistici. Il diniego di condono fondato sulla preclusione legale costituisce atto vincolato, con conseguente insussistenza di alcun affidamento tutelabile al decorso del tempo.

Il Fatto

Gli appellanti, aventi causa del titolare dell’istanza, impugnano la sentenza con cui il TAR Lazio ha respinto il ricorso avverso la determinazione dirigenziale con cui Roma Capitale ha negato il condono edilizio presentato nel 2004 ai sensi della legge n. 326/2003 e della l.r. Lazio n. 12/2004. Le opere consistono nella realizzazione di un manufatto destinato a civile abitazione di 90 mq di superficie utile, nel comune di Roma.

Il diniego è fondato sull’art. 3, comma 1, lett. b), l.r. n. 12/2004, per l’insistenza dell’abuso su area gravata da vincolo paesaggistico in quanto ricompresa nel perimetro del Parco di Veio. Il TAR ha dichiarato infondato l’unico motivo di ricorso, incentrato sulla pretesa violazione della disciplina del terzo condono e sull’eccesso di potere per difetto di istruttoria e motivazione. Gli appellanti ne deducono l’erroneità e ne domandano la riforma.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato ricostruisce il quadro normativo di riferimento, confermando la correttezza dell’impostazione del giudice di primo grado. L’art. 32, comma 26, d.l. n. 269/2003 ammette a sanatoria le tipologie di illecito dell’allegato 1, mentre il successivo comma 27, lett. d) esclude in ogni caso la sanatoria delle opere realizzate su immobili soggetti a vincoli a tutela dei beni ambientali e paesistici e dei parchi, qualora non conformi agli strumenti urbanistici. La l.r. Lazio n. 12/2004 riproduce e specifica tale preclusione.

Secondo il consolidato orientamento richiamato (Cons. Stato, sez. VII, n. 7247 del 2025; sez. VI, n. 4700 del 2022; sez. VI, n. 9856 del 2024), in area vincolata il condono è applicabile esclusivamente agli abusi minori di cui ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1, purché senza aumento di cubatura e superficie e con il previo parere favorevole dell’Autorità preposta al vincolo. Gli abusi maggiori di cui ai numeri 1, 2 e 3 non sono in alcun modo sanabili, a prescindere dalla natura assoluta o relativa del vincolo e dalla conformità urbanistica.

La Corte corregge sul punto la tesi difensiva. È vero che il diniego postula la non conformità urbanistica tra le condizioni di non condonabilità; è però erroneo l’argomento a contrario secondo cui, mancando una condizione, la sanatoria sarebbe dovuta. Tutti i requisiti devono concorrere: la carenza di uno solo preclude in radice la sanabilità.

Nel caso concreto il manufatto, nuova costruzione con aumento di volumetria e superficie in area del Parco di Veio, integra un abuso maggiore in zona vincolata. Irrilevanti risultano la conformità urbanistica, l’asserita inedificabilità solo relativa della sottozona D3 e il procedimento di variante conclusosi con il nuovo Piano di assetto del Parco. Le NTA delle sottozone D3 e D4 ammettono solo interventi sul patrimonio edilizio esistente, senza incrementi, non riconducibili al manufatto.

Il Collegio esclude inoltre sia l’integrazione postuma della motivazione sia il dedotto difetto istruttorio: il provvedimento richiama la disciplina del terzo condono e non richiede ulteriori accertamenti, trattandosi di atto vincolato. Nessun affidamento è configurabile per il tempo trascorso, poiché l’antropizzazione dell’area non legittima ulteriori abusi né impone la sanatoria di quelli perpetrati. L’appello è quindi respinto, con condanna alle spese.